Ortaklığın Giderilmesi Davaları ve Güncel Uygulamalar

Ortaklığın Giderilmesi Davaları ve Güncel Uygulamalar

Bir mal üzerinde birden fazla kişinin malik olduğu durumlara hukukumuzda paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyet adı verilir. Bu ortaklıklar, zamanla ortaklar arasında anlaşmazlıklara yol açtığında veya malın daha verimli kullanılmasını engellediğinde, ortaklardan herhangi biri bu durumun sona ermesini talep edebilir. Bu hukuki talep, halk arasında İzale-i Şüyu Davası olarak bilinen Ortaklığın Giderilmesi Davası ile gerçekleştirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir malın üzerinde bulunan ortak mülkiyetin sona erdirilerek, malın bireysel mülkiyete geçmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu davanın temel hukuki dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesidir.Ayrıca “Hiç kimse paylı mülkiyette kalmaya zorlanamaz” prensibinin bir sonucudur.

Ortaklığın giderilmesi davasında aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir;

Elbirliği veya paylı mülkiyete konu bir malın bulunması gerekir. Dava konusu olabilecek bu mallar sadece taşınmazlarla sınırlı değildir. Taşınır mallar (taşıt, hisse senedi, ziynet eşyası vb.) üzerinde de paylı veya elbirliğiyle mülkiyet söz konusu ise bu dava açılabilir. Önemli olan, malın elbirliği veya paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Davacının dava açarken ortaklığın tüm taraflarını dava dosyasına dahil etmesi gerekir yani tüm taraf teşkili sağlanmalıdır.

Dava konusu malın bilgileri detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Dava konusu taşınmaz ise ada parsel bilgileri, dava konusu taşınır ise o taşınıra ait bilgiler eklenmelidir.

Dava, temelde üç farklı talep ile açılabilir:

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Paydaşlığın giderilmesi davasında mahkemenin, ortak mülkiyete konu malın aynen bölünerek paylaştırılmasına (taksim) karar verebilmesi için belirli koşulların varlığı gerekmektedir. Bu koşullar, taşınmazın hukuki ve fiziki yapısıyla yakından ilgilidir.

Öncelikle mahkeme, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı gibi unsurları dikkate alarak bir değerlendirme yapmalıdır. Özellikle tarım arazilerinde, ilgili mevzuat (örneğin 5403 sayılı Kanun) gereğince belirlenen asgari büyüklük şartlarının sağlanıp sağlanmadığı ve imar mevzuatına uygun bir taksimin mümkün olup olmadığı incelenir.

Aynen taksimin en önemli şartlarından biri, bölme işlemi sonucunda taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramamasıdır. Eğer bölünen parçalar, bütün halindeki taşınmazın değerinin altında kalacaksa veya işlevselliğini yitirecekse, mahkeme aynen taksim kararı veremez.

Ayrıca, paydaşların rızası olmaksızın taşınmazın bir kısmının paylı mülkiyet olarak bırakılması da mümkün değildir. Her bir paydaşın, kendi payına düşen bağımsız bir parçaya sahip olması esastır.

Eğer aynen taksimin mümkün olduğu tespit edilirse, bölünen parçaların değerlerinin birbirine tam olarak denk gelmemesi olasıdır. Bu durumda, değeri eksik olan parçaya, diğer paydaşlar tarafından para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılır. Bu sayede paydaşlar arasında eşitlik sağlanmış olur.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Ortaklığın giderilmesi davalarında tercih edilen yöntemlerden biri de satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesidir. Bu yöntem, çeşitli nedenlerle aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda devreye girer. Ortaklığa konu mal, genellikle açık artırma yöntemiyle satılır ve bu satıştan elde edilen bedel, ortaklar arasında payları oranında paylaştırılır.

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinin 3. fıkrası bu durumu şöyle düzenler: “Paylaşma talebi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa karar verilir. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Bu maddeye göre; ortaklar arasında bir anlaşma sağlanamamışsa veya malın bölünebilir nitelikte olmaması nedeniyle değer kaybı yaşanacaksa, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine hükmeder.

Satışın gerçekleştirilme şekli, paydaşların iradesine bağlıdır.

Paydaşlar arasında satışta; eğer tüm paydaşlar, malın sadece kendi aralarında yapılacak bir açık artırma ile satılmasına rıza gösterirlerse, mahkeme bu yönde karar verir. Bu durumda, satış işlemi sadece ortakların katılabileceği bir müzayede şeklinde gerçekleşir.

Halka açık satışta; ortaklardan tek bir kişi dahi satışın sadece kendi aralarında yapılmasına rıza göstermezse, malın satışı halka açık olarak yapılır. Bu satış, pazarlık veya genellikle uygulandığı şekliyle açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.

Satış işlemi sonucunda elde edilen para, mahkeme ilamında belirtilen oran ve tutarlara göre tüm paydaşlar arasında paylaştırılır.

3. Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Dava konusu arsa üzerinde bir yapı varsa ve kat mülkiyeti kurulması mümkünse, mahkeme kat mülkiyetine geçilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir ve Kime Karşı Açılır?

Davacı: Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan herhangi biri veya birkaçı açabilir. Bunun yanı sıra, bir paydaşın alacaklısı da, icra dairesinden alacağı bir yetki belgesi ile bu davayı açma hakkına sahiptir. (İİK 121) Eğer paydaş kısıtlı ise, vasisi (Sulh Hukuk Mahkemesinden izin alarak) davayı açabilir.

Davalı: Dava, tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Bu, davanın doğru bir şekilde ilerlemesi için usuli bir zorunluluktur. Davalılardan birine ulaşılamıyorsa, gerekli tebligatlar yapılır ve mahkeme kararıyla kayyım atanabilir. Eğer davalı vefat etmişse, dava mirasçılarına yöneltilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Yetkili Mahkeme: Taşınmazlarda; kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Eğer taşınmaz miras yoluyla edinilmişse, murisin son yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için dava açılabilir.

Taşınırlarda; Hukuk Muhakemeleri Kanunu HMK 6. maddesi gereğince, davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Davalı birden fazla ise HMK 7’ye göre davalılardan herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesi yetkili olur.

Yetkisiz mahkemede açılan davalar, zaman kaybına neden olacağından, doğru mahkemenin belirlenmesi büyük önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Usul

Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulüne göre görülür. Bu davalar istinaftan sonra kesinleşir temyiz yolu kapalıdır.

Taleple bağlılık ilkesinin de bir yansıması olarak, eğer taraflardan biri aynen taksim talep ederse mahkeme aynen taksimin uygulanabilir olup olmadığını araştırmak zorundadır. Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama sürecinde alınan bilirkişi raporu alınır ancak bu raporda tespit edilen miktar satışta referans alınmaz, satış işlemi için satış memuru tarafından yapılacak kıymet takdiri satışın temelini oluşturur.

Ortaklığın giderilmesi davalarında; davacı davasından feragat etse de davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkemece davaya devam edilir ve esas hakkında karar verilmesi gerekir.

İzale-i şüyu davasında basit yargılama usulünün geçerlidir. Dava dilekçesi verildikten sonra iddialarda değişiklik yapılamaz; ancak karşı tarafın onayıyla veya ıslah suretiyle bazı düzeltmeler gerçekleştirilebilir. Örneğin, dava konusundaki iddialar üzerinde değişiklik yapılabilir. Fakat, başka taşınmazların ıslah yoluyla davaya dahil edilmesi Yargıtay içtihatları gereğince kabul edilmemektedir.

İzale-i şüyu davası, taraflar arasında karşılıklı ilişkiyi içerdiğinden dolayı davacı ile davalı arasında yalnızca sembolik bir fark bulunmaktadır. Paydaşlardan biri, dava sürerken sahip olduğu payı kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu durumda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca yeni malik davaya dahil edilir. Ancak, izale-i şüyu davasının tazminat talebine dönüştürülmesi mümkün değildir.

Dava şartı zorunlu arabuluculuk; 7. Yargı Paketi ile 1 Eylül 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemeye göre, ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı getirilmiştir. Davacının, dava açmadan önce arabulucuya başvurması zorunludur aksi halde dava usulden reddedilir.

Bu davalarda yargılama masrafları (başvurma harcı, gider avansı, keşif harcı, bilirkişi ücreti vb.) başlangıçta davacı tarafından ödenir. Ancak, dava kesinleştikten sonra bu masraflar tüm paydaşlara payları oranında yükletilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında karşılaşılan en önemli usul sorunlarından biri, paydaş sayısının fazla olması nedeniyle tebligatların doğru ve zamanında yapılamamasıdır. Bu durum, yargılama sürecini uzatabilir ve usulsüz tebligatlar davanın yeniden görülmesine neden olabilir. Özellikle miras yoluyla geçen ortaklıklarda, yıllar içinde mirasçı sayısının artması ve bazılarının vefat etmesi, yüzlerce paydaştan oluşan karmaşık mülkiyet durumları yaratabilir.

Tebligatların hukuka uygun bir şekilde yapılması, davanın sağlıklı ilerlemesi için hayati önem taşır. Bu süreçte başvurulabilecek yöntemler şunlardır:

1. MERNİS Adresine Tebligat; Paydaşların adresleri biliniyorsa, Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi’nde (MERNİS) kayıtlı olan adreslerine veya muhtarlık aracılığıyla tebligat gönderilir. Bu, en yaygın ve sorunsuz tebligat yöntemidir.
2. Adres Kayıt Sisteminde Adres Bulunmaması; Paydaşların adres kayıt sisteminde herhangi bir adresleri yoksa ancak bilinen son adresleri mevcutsa, tebligat bu adrese yapılır. Ancak, bilinen son adresin tebligata elverişli olmadığı anlaşılıyorsa, tebligatın ilanen yapılması gerekir.
3. Yurt Dışına Tebligat; Paydaşlardan bazılarının yurt dışında ikamet etmesi durumunda ise, tebligatların ilgili ülkeye ulaşması için uluslararası antlaşmalara göre işlem yapılması gerekir. Bu süreç, ulusal tebligatlara göre daha uzun sürebilir ve özel prosedürler gerektirebilir.

Sonuç olarak, paydaş sayısı arttıkça tebligat süreçleri karmaşıklaşır. Bu nedenle, davanın açılmasından önce tüm paydaşların güncel adres bilgilerinin araştırılması ve tebligatın usulüne uygun olarak yapılması, davanın uzamasını engellemek ve hukuki süreçte yaşanabilecek aksaklıkların önüne geçmek adına kritik bir öneme sahiptir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Haller

Her ne kadar temel prensip kimsenin ortaklığa zorlanamayacağı olsa da, kanunumuzda ve yargı kararlarında bu hakkın kullanılamayacağı bazı istisnai durumlar bulunmaktadır:

Sözleşme ile ortaklığın devamının kararlaştırılması hali; paydaşlar arasında ortaklığın devamına ilişkin en çok 10 yıllık bir sözleşme yapılmış olması davanın açılamayacağı hallerdendir. (İdame-i şuyu mukavelesi)

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, paydaşlar arasında ortaklığın devamına ilişkin yapılacak sözleşmelerin şekil şartı, taşınmaz ve taşınır mallar için farklılık göstermektedir. Taşınmaz mallar için; paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekil şartına uygun olarak yapılması zorunludur. Bu sözleşmeler, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tapu kütüğüne şerh verilmesi durumunda, sözleşme, payı sonradan devralan kişileri (cüz’i halefler) de bağlayıcı nitelik kazanır. Miras yoluyla payı devralan külli halefler ise, sözleşme tapuya şerh edilmese dahi bu sözleşmeyle bağlıdır. Taşınır mallar için; kanun lafzının mehfumu muhalifinden, taşınır mallarda ortaklığın devamına ilişkin sözleşmelerin adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğu sonucuna varılır.

Sürekli bir amaca özgüleme hali; ortak malın sürekli bir amaca tahsis edilmesidir. Örnek olarak; APKİS imzalaması sürekli amaca özgülemedir.

Uygun olmayan zamanda ortaklığın giderilmesi istenemez kuralı TMK 698/3; Yargıtay kararlarıyla şekillenmiştir. Binanın kentsel dönüşüme girmesi gibi ekonomik veya fiziksel olarak uygun olmayan bir zamanda paylaşım isteminde bulunulması.

Aile konutu şerhi varlığı; taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması halinde dava reddedilir.

Kanundan doğan diğer engeller; tarım arazilerinin asgari büyüklüğün altında bölünmesinin yasaklanması gibi kanuni düzenlemeler.

Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya şerh bulunması ise davanın açılmasına veya satışına engel değildir.

Satış Kararı Sonrası İşleyen Süreç

Mahkemenin satış kararıyla sonuçlanan ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın satışı satış memurluğu tarafından gerçekleştirilir. Son dönemde getirilen e-ihale sistemi sayesinde, satışlar elektronik ortamda daha şeffaf ve erişilebilir bir hale gelmiştir.

Değer Tespiti: Mahkeme aşamasındaki bilirkişi raporu satış bedeli için bir referans olsa da, satış memurluğunca güncel piyasa koşullarına göre yeni bir kıymet takdiri raporu düzenlenir. Hukuken bu iki rapor birbirine bağlı değildir.

İhale Usulü: İhale, herkese açık artırma usulüyle yapılır. Ancak, tüm ortaklar rıza gösterirse, ihale sadece ortaklar arasında da gerçekleştirilebilir.

E-ihale: İhaleler, UYAP üzerinden e-devlet entegrasyonu ile yürütülür. Satış ilanında taşınmazın özellikleri, muhammen bedeli, teminat şartları ve ihalenin başlama-bitiş süreleri belirtilir.

Teminat: İhaleye katılmak isteyenler, muhammen bedelin %10’u oranındaki teminatı, Vakıfbank hesapları üzerinden elektronik ortamda yatırır.

Teklif ve Sonuç: İhale, muhammen bedelin %50’si üzerinden başlar. En yüksek teklifi veren kişi, ihale bedelini 7 gün içinde yatırmak zorundadır. Aksi halde yatırdığı teminat yanar.

Muhdesatın Aidiyeti

Muhdesatın (yapı veya ağaç) aidiyeti; Ortak arazi üzerinde, sadece bir veya birkaç paydaş tarafından yapılmış bir yapı (muhdesat) varsa ve bu yapı arazinin değerini artırıyorsa, mahkeme öncelikle bu yapının kime ait olduğunu tespit etmelidir. Bu durumda, muhdesatın aidiyeti davası bekletici mesele yapılır. Kaçak yapının ekonomik bir değeri olmadığı için bu durum söz konusu değildir.

Fakat ana taşınmazdan sökülüp götürülebilir bir şey yapılmışsa burada muhdesatın aidiyeti davasına yer yoktur. Burada da yapılacak olan şey ise ya o sökülüp götürülebilecek şeyi almak götürmektir ya da sebepsiz zenginleşme davası açmaktır.

Tarımsal Arazilerde Ortaklığın Giderilmesi

Tarımsal arazilerin miras yoluyla el değiştirmesi, normal ortaklığın giderilmesi davalarından farklı olarak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun özel hükümleriyle yönetilmektedir. Bu kanunun temel amacı, tarım arazilerinin parçalanmasını engelleyerek verimliliğini korumak ve mülkiyeti tek elde toplamaktır.

Kanuna göre, miras yoluyla intikal eden tarımsal arazilerin öncelikli olarak tek bir kişiye veya yeter gelir büyüklüğünü koruyacak şekilde birkaç mirasçıya devredilmesi esastır. Bu süreç, aşağıdaki aşamalardan oluşur:

1. Mirasçıların Anlaşması: Mirasçılar, tarım arazisinin devri konusunda kendi aralarında anlaşma sağlarlarsa, devir işlemlerini bir yıl içinde tamamlamaları gerekir.
2. Bakanlığın Müdahalesi: Eğer mirasçılar bu süreyi aşarsa ve bu durum kamu veya finans kurumları tarafından tespit edilirse, Tarım ve Orman Bakanlığı’na bildirilir. Bakanlık, mirasçılara devir işlemini gerçekleştirmeleri için üç aylık ek süre tanır.
3. Resen Devir veya Satış: Verilen ek süreye rağmen devir işlemi yapılamazsa, Bakanlık duruma müdahale eder. İlk olarak, tarımsal araziyi, kanunda belirtilen kriterlere göre “ehil mirasçıya” devretme yoluna gider. Ehil mirasçı yoksa, en yüksek teklifi veren istekli mirasçıya devir sağlanır. Bu da mümkün olmazsa, Bakanlık, arazinin üçüncü kişilere satılması için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurur.

Mirasçılar, tarımsal arazinin mülkiyetini korumak için farklı yolları da tercih edebilirler; bir mirasçıya veya yeter gelir büyüklüğünü karşılaması şartıyla birden fazla mirasçıya devir; bir aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulması; mirasçıların ortak olduğu bir limited şirket kurulması ve mülkiyetin bu şirkete devredilmesi; arazinin tamamının üçüncü kişilere satılması konusunda anlaşmaya varılması.

Mirasçılar arasında bir anlaşma sağlanamazsa, herhangi bir mirasçı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. Hâkim, aşağıdaki kararlardan birini verebilir:

Ehil Mirasçıya Devir: Hâkim, kişisel yetenek ve durumlarını göz önünde bulundurarak belirlenen ehil mirasçıya, diğer mirasçıların paylarının bedelini ödemesi şartıyla arazinin devrine karar verebilir. Birden fazla ehil mirasçı varsa, öncelik geçimini bu arazilerden sağlayan mirasçıya verilir. Bu da mümkün olmazsa en yüksek teklifi veren mirasçıya devir sağlanır.

Birden Fazla Ehil Mirasçıya Devir: Hâkim, mirasçıların mevcut arazilerini genişletmek veya işletmelerini desteklemek amacıyla yeter gelir büyüklüğü şartı aramaksızın birden fazla ehil mirasçıya devir kararı verebilir.

Satış Kararı: Devri talep eden ehil mirasçı bulunmaması halinde, hâkim arazinin satışına karar verir. Satıştan elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında dağıtılır.

Ehil Mirasçıya Devirde Ödeme ve Süreler

Hâkim, devir kararını verdiği ehil mirasçıya, diğer mirasçıların pay bedellerini mahkeme veznesine depo etmesi için altı aylık bir süre tanır. Talep üzerine bu süreye altı ay daha eklenebilir. Eğer bu süreler içinde bedel ödenemezse ve başka istekli mirasçı yoksa, hâkim arazinin açık artırma ile satışına karar verir.

Tarım Dışı Kullanım ve Değer Artışı

Tarımsal arazinin devir tarihinden itibaren yirmi yıl içinde tarım dışı bir amaçla kullanılması sonucu değerinde bir artış meydana gelirse, devralan mirasçı bu değer farkını diğer mirasçılara ödemekle yükümlüdür. Bu durum, devir anındaki parasal değerin, tarım dışı kullanım izninin verildiği tarihteki yeni değerle kıyaslanmasıyla hesaplanır.

Ölüm Bağlı Tasarruflarla Devir

Mirasçıların birden fazla ehil olması halinde, ölüme bağlı tasarruflarla (örneğin vasiyetname ile) devir yapılacak mirasçı belirlenebilir. Ancak, bu durum diğer mirasçıların ehil mirasçıya itiraz hakkını ortadan kaldırmaz. Kendisine devir talep eden tek bir ehil mirasçının olması halinde ise, bu mirasçının istem hakkı ölüme bağlı tasarrufla kaldırılamaz.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki paylı veya elbirliğiyle mülkiyetin, paydaşlar arasındaki hukuki anlaşmazlıkları çözerek sona erdirilmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Bu dava, hem taşınmaz hem de taşınır mallar için geçerli olup, malın niteliğine göre aynen taksim, satış yoluyla giderilme veya kat mülkiyeti kurulması gibi yöntemlerle sonuçlanabilir.

Son yasal düzenlemelerle birlikte, davalardan önce zorunlu arabuluculuğa başvurma şartı getirilmiş, böylece uyuşmazlıkların mahkeme dışı yollarla çözülmesi hedeflenmiştir.

Miras yoluyla edinilen tarımsal arazilerde ise, 5403 sayılı kanunun getirdiği özel hükümlerle arazinin bütünlüğünün korunması esas alınır.

Tüm bu süreçler, özellikle tebligat süreçlerindeki olası aksaklıklar ve hukuki detaylar nedeniyle, alanında uzman bir avukatın desteğiyle yürütülmesi gereken, teknik ve dikkat gerektiren bir alandır.

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkının en verimli şekilde kullanılmasını temin ederken, aynı zamanda karmaşık hukuki prosedürleri de beraberinde getirmektedir.