Ecrimisil Davası ve Haksız İşgal Tazminatı Nedir?
Ecrimisil davasının hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde, bir malın zilyedi olmayan kişi tarafından mal sahibinin rızası dışında kullanılması veya işgal edilmesi halinde, malikin uğradığı zararın tazminini öngörmektedir.
Haksız işgal tazminatı, bir taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kişinin, mülkiyet hakkına sahip malik veya zilyedin izni olmaksızın taşınmazı kullanması ya da işgal etmesi sebebiyle ödenmesi gereken tazminattır. Bu tazminat, taşınmaz sahibinin mülkiyet ve tasarruf haklarının ihlali sonucu uğradığı kullanım kaybının karşılığı olarak ortaya çıkar. Başka bir deyişle, taşınmazın meşru hak sahibinin kullanımına engel olan her türlü izinsiz kullanım, taşınmazdan haksız yararlanma veya işgal, haksız işgal tazminatı (ecrimisil) doğurur.
Ecrimisil davası açabilmek için yalnızca mülkiyet hakkına sahip olmak şart değildir. Taşınır veya taşınmaz üzerinde zilyetlik hakkı bulunan kişiler de bu davayı açabilir. Örneğin, mülkiyet hakkı sahibi olmamakla birlikte sükna hakkına sahip olan kişiler, bu hakka bağlı olarak zilyetlik yetkisine de sahip olduklarından haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edebilirler.
Paylı mülkiyet halinde, taşınmazdan yararlanamayan paydaş, bu duruma sebep olan diğer paydaşlardan haksız işgal tazminatı talep edebilir. Eğer taşınmazı işgal eden kişi, paydaşlardan bağımsız üçüncü bir kişi ise, hak sahibi kendi payı oranında ecrimisil isteyebilir.
Elbirliği mülkiyetinde de taşınmazın paydaşlar veya üçüncü kişiler tarafından haksız şekilde kullanılması halinde, ecrimisil davası herhangi bir paydaş tarafından açılabilir.
Haksız İşgal Tazminatının Şartları Nelerdir?
Ecrimisil davasının açılabilmesi için belirli koşulların mevcut olması gerekmektedir. Bu koşullar, öğretide ve yargı içtihatlarında genel kabul görmüş unsurlar çerçevesinde şekillenmiştir.
1. Haksız İşgalin Varlığı:
Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için öncelikle taşınmazın malikin rızası olmaksızın kullanılması veya işgal edilmesi gerekir. Bu kullanımın hukuka aykırı ve izinsiz olması, yani “haksız işgal” niteliği taşıması zorunludur. Mal sahibinin açık veya örtülü rızasına dayanan kullanımlar haksız işgal olarak değerlendirilemez. Mülkiyet, sınırlı ayni hak ya da kira sözleşmesi gibi geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın bir taşınmazı kullanan kişi, malikinin rızası olmadan zilyetliği ele geçirmiş sayılır ve bu durumda haksız işgalden bahsetmek mümkündür.
2. Kötü Niyet Unsuru:
Ecrimisile hükmedilebilmesi için işgalcinin kötü niyetli olması aranır. Kötü niyet, işgalcinin taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığını bilmesi veya objektif koşullar altında bilebilecek durumda olmasına rağmen kullanmaya devam etmesi anlamına gelir. Yargıtay uygulamalarında, işgalcinin haklı bir sebebe dayanmadığı veya malik ile arasında geçerli bir hukuki ilişki bulunmadığı hallerde kötü niyet karinesi kabul edilmektedir.
3. Zararın Meydana Gelmesi:
Ecrimisil, malikin taşınmazını kullanamaması veya gelir elde edememesi nedeniyle uğradığı zararın telafisini amaçlamaktadır. Burada zarar, doğrudan taşınmazın kullanımından mahrum kalma ya da malik tarafından elde edilmesi mümkün olan objektif değerinden yoksun kalma şeklinde ortaya çıkar. Örneğin, malik taşınmazını kiraya verebilecekken işgal nedeniyle kira geliri elde edememekte ya da taşınmazını fiilen kullanamamaktadır.
4. İlliyet Bağı:
Malikin uğradığı zararın haksız işgalden kaynaklanması gerekmektedir. Başka bir deyişle, zarar ile işgal arasında uygun bir nedensellik bağının bulunması şarttır. Bu bağ kurulmadığı takdirde, işgalin varlığı tek başına ecrimisil talebine dayanak oluşturmaz.
Özetle haksız işgal tazminatı için; işgalcinin kötü niyeti, malikin zarara uğraması ve bu zarar ile işgal arasında illiyet bağının varlığı temel koşullar olarak kabul edilmektedir.
Ecrimisil Talebinde İntifadan Men Şartı ve İstisnaları?
i) İşgalci Paydaşsa;
İşgalcinin paydaş veya ortak olması durumunda, ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için intifadan men şartı aranır. İntifadan men, bir paydaşın veya ortağın, hakkından fazlasını işgal eden diğer paydaşa veya ortağa karşı bu fazla kullanımı engellemek amacıyla bildirimde bulunmasıdır.
İntifadan men, herhangi bir özel geçerlilik veya ispat şartına bağlı değildir ve dava aşamasında her türlü delille kanıtlanabilir. Bu nedenle, intifadan menin yazılı şekilde yapılması veya noter aracılığıyla bildirimde bulunulması (ihtarname gönderilmesi) zorunlu değildir. Ancak, işlem güvenliğini sağlamak ve dava sırasında ispat güçlüğü yaşamamak için, bu tür bildirimlerin noter aracılığıyla yapılması yararlıdır.
Ancak bazı özel durumlarda, paydaş veya ortaklar intifadan men şartı aranmaksızın ecrimisil talep edebilirler. Bu istisnalar şunlardır:
1. Haksız işgal ve verimli taşınmazlar: İşgal edilen yer hukuki veya doğal olarak gelir getiren bir yer ise, işgalci paydaş veya ortak intifadan men şartı olmadan ecrimisil talep edebilir. Örneğin; ecrimisil davası açılacak yerin işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen yani hukuki semeresi olan yerlerden olması, taşınmazda kendiliğinden oluşan ürünler (biçilen ot, toplanan fındık veya çay) ile miras bırakan tarafından kurulan veya başlı başına gelir getiren işletmelerin (fabrika, otel, fırın gibi) işgali durumunda, intifadan men koşulu aranmaz.
2. Hukuki işlem yapılmış olması: Paydaş veya ortak aleyhine daha önce dava açılmışsa (ör. el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi gibi), intifadan men şartı aranmaz.
3. Fiili kullanım veya anlaşmaya aykırılık: Haksız olarak kullanılan malda, paydaş veya ortaklar arasında yapılan fiili kullanım anlaşmasına aykırı davranılmışsa, aykırı davranan paydaştan diğer paydaş veya ortak intifadan men şartı aranmaksızın ecrimisil talep edebilir.
4. Kamu kurumları: Hazine, vakıf veya benzeri kamu kurumlarının paydaş olduğu taşınmazlarda, söz konusu kamu kurumları açısından intifadan men şartı aranmaz.
ii) İşgalci Paydaş Değilse;
Haksız işgal edilen taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve işgalcinin paydaş olmaması durumunda, her paydaş yalnızca kendi payı oranında ecrimisil talebinde bulunabilir. Buna karşılık, taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise ve işgalci ortak değilse, ecrimisil talebi ancak tüm ortakların müşterek iradesiyle gerçekleştirilebilir. Başka bir deyişle, elbirliği mülkiyetinde bir ortak tek başına ecrimisil talep etme yetkisine sahip değildir.
Ecrimisil Tazminatı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ecrimisil tazminatı davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir; yani bu davalar, özel olarak başka bir mahkeme türüne değil, genel görevli mahkemelere aittir.
Ecrimisil, taşınmazın aynına ilişkin dava olmadığından HMK m. 12 (taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi zorunlu yetki) uygulanmaz. Davacı isterse davalının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK 6), isterse haksız fiil hükümlerine göre (HMK 16) dava açabilir. Bu durumda, haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
Ecrimisil davası, yazılı yargılama usulüne tabi bir davadır ve çoğunlukla belirsiz alacak davası olarak açılır.
Ecrimisil Tazminatı Davalarında Zamanaşımı
Ecrimisil tazminatı talepleri Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, dava açıldığı tarihten geriye doğru beş yıllık süre ile sınırlıdır. Örneğin, 01.01.2025 tarihinde açılan bir dava kapsamında, 01.01.2020 tarihine kadar olan döneme ilişkin ecrimisil talep edilebilir.
Bununla birlikte, davacı daha uzun bir süre için (ör. 50 yıl) ecrimisil istemiş olsa dahi, davalı zamanaşımı itirazı yapmazsa, mahkeme talep edilen dönemi sınırlamaksızın değerlendirebilir.
Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıcı
Haksız işgalciye karşı açılan ecrimisil davalarında, sadece tazminat değil, kanuni faiz de talep edilebilir. Ecrimisil bedeli, her dönemin sonunda yasal faiz oranı ile davalıdan tahsil edilebilir.
Ecrimisil Hesabında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yargıtay kararlarına göre ecrimisil hesabında emsal değerlendirmesi yapılmalı, muhdesat iddiaları mevcut ise araştırılmalı ve taşınmaza ilişkin faydalı veya zorunlu masraflar ecrimisil hesabından düşülmelidir. Ayrıca, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında benimsediği üzere, en uygun emsalin taşınmazın kendisi olduğu ilkesi gözetilerek karar verilmelidir.
Kira gelirine dayalı ecrimisil hesaplarında ise Yargıtay uygulamalarına göre öncelikle taraflardan emsal kira sözleşmeleri temin edilmeli; bu sözleşmelerin asılları veya onaylı suretleri dosyaya sunulmalıdır. Bunun yanı sıra, dava konusu taşınmaz ile emsal olarak gösterilen taşınmazlar tek tek incelenmeli, elde edilen veriler somutlaştırılarak karşılaştırmalı bir değerlendirme yapılmalıdır. Bu incelemede özellikle taşınmazların konumu, çevresi, yüzölçümü, kira başlangıç tarihi ve süresi ile kullanım şekli gibi unsurlar dikkate alınmalı; emsal kira bedellerinin uygunluğu veya uygun bulunmamasının gerekçeleri, bilirkişi raporunda ayrıntılı ve denetime elverişli şekilde açıklanmalıdır.
Sonuç
Ecrimisil davası taşınmazın malikini veya zilyedini haksız işgale karşı koruyan, aynı zamanda hakkın etkin bir biçimde kullanılmasına imkân veren bir hukuki mekanizma niteliğindedir. Bu nedenle, haksız işgal durumunda hak sahiplerinin süresi içinde ve doğru usullerle dava açmaları, hak kaybı yaşamamaları açısından büyük önem taşımaktadır.
