Airbnb Düzenlemesi Nedir? Turizm Amaçlı Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Yeni Dönem ve 7464 Sayılı Kanun

AIRBNB DÜZENLEMESİ

TURİZM AMAÇLI KISA SÜRELİ KONUT KİRALAMALARI

Son yıllarda dijital platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen kısa süreli konut kiralamalarının yaygınlaşması, geleneksel konaklama sektöründen farklı bir piyasa oluşturmuştur. Özellikle Airbnb, Booking ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen günlük, haftalık veya birkaç aylık konut kiralamaları hem turizm sektörünü hem de konut piyasasını önemli ölçüde etkilemiştir. Bu gelişmeler karşısında Türkiye'de uzun süre özel bir yasal düzenleme bulunmamakta iken, uygulamada ortaya çıkan denetim eksikliği, vergi kaybı, güvenlik sorunları ve apartman yaşamına ilişkin uyuşmazlıklar nedeniyle yasal düzenleme ihtiyacı doğmuştur.

Bu ihtiyacın sonucu olarak 25.10.2023 tarihli ve 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kabul edilmiş, ardından 28.12.2023 tarihli Yönetmelik ile uygulamaya ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.

Söz konusu düzenlemelerle birlikte, konutların kısa süreli turizm amaçlı kiralanması belirli kurallara bağlanmış, izin sistemi getirilmiş ve faaliyetler Kültür ve Turizm Bakanlığının denetimine tabi tutulmuştur.

Kanuna göre turizm amaçlı kiralama; konutların kullanıcıya tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kiralanmasıdır. Bu nedenle yüz günü aşan kira ilişkileri genel kira hukuku hükümlerine tabi olmaya devam etmektedir.

Burada önemli olan husus, kiralamanın amacı değil süresidir. Kiracı ister tatil amacıyla ister iş seyahati nedeniyle isterse geçici konaklama ihtiyacı kapsamında taşınmazı kullanıyor olsun, kiralama süresi yüz günü aşmıyorsa düzenleme kapsamında değerlendirilecektir. Bu yönüyle düzenleme, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki konut ve çatılı işyeri kiralarından farklı, kendine özgü bir turizm faaliyeti olarak kabul edilmektedir.

İzin Belgesi Zorunluluğu

7464 sayılı Kanun'un getirdiği en önemli yeniliklerden biri izin belgesi sistemidir. Buna göre yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı kiralama yapılabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi bulunmaksızın gerçekleştirilen faaliyetler idari yaptırıma tabidir. Başvurular e-Devlet sistemi üzerinden yapılmaktadır. Başvurunun değerlendirilmesi sonucunda uygun bulunan konutlar için izin belgesi düzenlenmektedir. İzin belgesi düzenlendikten sonra da idare tarafından denetim yapılabilmektedir.  Bu sistem sayesinde kısa süreli kiralamalar kayıt altına alınmakta ve devlet tarafından denetlenebilir hale getirilmektedir.

Kat Maliklerinin Oybirliği Şartı

Kanunun en çok tartışılan hükümlerinden biri apartmanlarda oybirliği şartıdır. Bir bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanabilmesi için, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekmektedir. Bu kararın noter onaylı olması zorunludur. Kanun koyucu bu düzenleme ile apartman sakinlerinin güvenliğini ve huzurunu korumayı amaçlamıştır. Zira kısa süreli kiralamalarda sürekli değişen kullanıcıların bulunması, apartman düzenini etkileyebilecek sonuçlar doğurabilmektedir. Oybirliği şartı sağlanamadığı takdirde izin belgesi verilmesi mümkün değildir.

Oybirliği Şartının İstisnaları

Kanun koyucu bazı konut türleri bakımından oybirliği şartını kaldırmıştır.

Özellikle;

• Müstakil konutlar,
• Yüksek nitelikli konutlar/rezidanslar. (burda yönetim planınında olması yeterlidir),

için kat maliklerinin oybirliği aranmaz.

Bu istisnanın temel nedeni, rezidansların zaten otel benzeri hizmet anlayışıyla işletilmesi ve kısa süreli konaklamaya uygun yapılar olarak tasarlanmış olmalarıdır.

Yüksek Nitelikli Konutlar (Rezidanslar)

Yönetmelik, yüksek nitelikli konut kavramını ayrıca tanımlamıştır.

Buna göre resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, kuru temizleme, spor salonu, havuz ve benzeri hizmetlerin sunulduğu konutlar yüksek nitelikli konut olarak kabul edilmektedir.

Bu konutlarda izin süreçleri daha esnek düzenlenmiş, yönetim işletmesi veya pazarlama işletmesi üzerinden toplu şekilde kiralama yapılabilmesine imkân tanınmıştır.

Konutlarda Aranan Asgari Şartlar

Turizm amaçlı kiralanacak konutların belirli fiziki standartları taşıması zorunludur.

Bunlar arasında;

• Yatak,
• Banyo ve tuvalet,
• Yaşam alanı,
• Mutfak,
• Sıcak-soğuk su,
• Yangın söndürücü,
• Duman dedektörü,
• Temiz ve çalışır durumdaki mobilya ve ekipmanlar

bulunmaktadır.

Bu şartlar, kullanıcıların güvenli ve sağlıklı bir ortamda konaklamasını sağlamaya yöneliktir.

Konaklama Kapasitesi Sınırı

Yönetmelik, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısını da sınırlandırmıştır.

Kural olarak her yatak odası iki kişilik kabul edilmekte, yatak odaları dışında en fazla iki kişilik ek kapasite tanınmaktadır. Ayrıca üç yaşından küçük çocuklar hariç olmak üzere aynı konutta en fazla on iki kişinin konaklamasına izin verilmektedir.

Bu sınırın aşılması halinde idari para cezası uygulanmaktadır.

Kimlik Bildirme ve Güvenlik Yükümlülükleri

Turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar, oteller gibi güvenlik yükümlülüklerine de tabidir.

 

Bu kapsamda;

• Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerine uyulması,
• Kolluk kuvvetlerine gerekli bildirimlerin yapılması,
• Kişisel Verilerin Korunması Kanunu hükümlerine uygun hareket edilmesi

zorunludur.

Dolayısıyla kısa süreli kiralama faaliyetleri artık yalnızca özel hukuk ilişkisi olarak değil, kamu düzenini ilgilendiren bir faaliyet olarak da değerlendirilmektedir.

Denetim ve İdari Yaptırımlar

Kanun, izin belgesiz faaliyet gösterenler ile mevzuata aykırı hareket edenler hakkında önemli idari para cezaları öngörmektedir.

İdare tarafından yapılan denetimler sonucunda;

• İzin belgesiz kiralama yapılması,
• Belgesiz ilan verilmesi,
• Konutun asgari şartları taşımaması,
• Kapasite sınırlarının aşılması,
• Odaların ayrı ayrı farklı kişilere kiralanması,

gibi durumlarda idari para cezaları uygulanabilmektedir.

Eksikliklerin giderilmemesi halinde izin belgesinin iptal edilmesi de mümkündür.

İdari Yaptırımlar

Turizm amaçlı konut kiralamalarına ilişkin faaliyetler, 7464 sayılı Kanun ile yürürlüğe giren ve kamuoyunda “Airbnb Düzenlemesi” olarak bilinen mevzuat kapsamında sıkı bir denetim rejimine tabi tutulmuştur. Kanunun temel amacı; kayıt dışı konaklama faaliyetlerinin önüne geçmek, tüketicilerin korunmasını sağlamak ve turizm sektöründe faaliyet gösteren işletmeler ile kısa süreli konut kiralamaları arasında eşit rekabet koşulları oluşturmaktır. Bu nedenle mevzuata aykırı davranışlar için oldukça yüksek tutarlı idari para cezaları öngörülmüştür.

1. İzin Belgesi Olmaksızın Kiralama Yapılması

Turizm amaçlı olarak yüz gün veya daha kısa süreyle kiraya verilen konutlar için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması hâlinde;

• İlk tespitte konut sahibi hakkında 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesinin alınması için 15 gün süre verilir.
• Verilen süre sonunda izin belgesi alınmaksızın kiralama faaliyetinin devam ettiğinin tespiti hâlinde 500.000 TL idari para cezası uygulanır ve yeniden 15 gün süre tanınır.
• İkinci sürenin sonunda da faaliyet devam ediyorsa 1.000.000 TL idari para cezası uygulanır.

Bu düzenleme ile izinsiz kısa süreli kiralama faaliyetlerinin tamamen ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.

2. Turizm Amaçlı Kiralama Yasaklarının İhlali

Kanunda açıkça yasaklanan bazı kiralama türlerinin gerçekleştirilmesi hâlinde konut sahibi hakkında 100.000 TL idari para cezası uygulanır. Bu yaptırım, izin belgesinin kapsamı dışında veya mevzuatın izin vermediği şekilde yapılan kiralamaları kapsamaktadır.

3. Aracılık Faaliyetlerine İlişkin Yaptırımlar

İzin belgesi bulunmayan konutların kiralanmasına aracılık eden gerçek veya tüzel kişiler hakkında da 100.000 TL idari para cezası uygulanmaktadır.

Ayrıca internet siteleri, mobil uygulamalar ve benzeri elektronik platformlar üzerinden izin belgesi bulunmayan konutların tanıtımının yapılması hâlinde;

• Platformlara içeriğin kaldırılması yönünde bildirim yapılır.
• İçeriğin 24 saat içinde kaldırılmaması durumunda 100.000 TL idari para cezası uygulanır.
• Gerektiğinde ilgili içeriğe erişimin engellenmesi veya yayından kaldırılması kararı verilebilir.

Bu düzenleme, özellikle dijital platformlar üzerinden gerçekleştirilen kayıt dışı kiralama faaliyetlerini önlemeyi amaçlamaktadır.

4. Bir Yıl İçinde Dört Defadan Fazla Kiralama Yapılması

Kanun, turizm amaçlı kiralama faaliyetinin görünüşte uzun süreli kira sözleşmesi şeklinde gösterilerek mevzuatın dolanılmasını engellemek istemiştir. Bu nedenle aynı konutun, bir yıl içerisinde yüz günden kısa süreli sözleşmelerle dört defadan fazla kiraya verilmesi hâlinde konut sahibi hakkında 1.000.000 TL idari para cezası uygulanmaktadır.

5. İzin Belgesi Sahiplerinin Bilgi ve Belge Verme Yükümlülüğü

Bakanlık tarafından talep edilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde sunulmaması veya eksik verilmesi hâlinde izin belgesi sahibi hakkında 50.000 TL idari para cezası uygulanır.

Bu yükümlülük, denetim mekanizmasının etkin şekilde işletilebilmesi açısından önem taşımaktadır.

6. Malik Değişikliklerinin Bildirilmemesi

Konutun mülkiyetinde miras dışındaki bir nedenle değişiklik meydana gelmesi durumunda, tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde Bakanlığa bildirim yapılması gerekir.

Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde 50.000 TL idari para cezası uygulanır.

7. Tanıtım ve Reklam Kurallarının İhlali

Turizm amaçlı kiralanan konutların konumu, niteliği, fiziki özellikleri, sunduğu hizmetler ve diğer unsurlarına ilişkin tanıtımlarda yanıltıcı bilgi verilmesi veya izin belgesinde belirtilen koşullara aykırı tanıtım yapılması hâlinde 100.000 TL idari para cezası uygulanır.

Bu düzenleme tüketicinin doğru bilgilendirilmesini sağlamayı amaçlamaktadır.

8. Konutun Taahhüt Edilen Şekilde Teslim Edilmemesi

Turizm amaçlı kiralama sözleşmesinde belirtilen konutun kullanıcıya teslim edilmemesi hâlinde;

• 100.000 TL idari para cezası uygulanır,
• Kullanıcıdan tahsil edilen bedelin on beş gün içerisinde iade edilmesi gerekir.

Bu yaptırım, tüketicinin mağduriyetinin önlenmesine yöneliktir.

9. Plaket ve Tanıtım İşaretine İlişkin Yaptırımlar

İzin belgesi verilen konutlarda Bakanlık tarafından belirlenen plaketin konut girişine asılması zorunludur.

Bu yükümlülüğe aykırı davranılması hâlinde;

• 100.000 TL idari para cezası uygulanır,
• Eksikliğin giderilmesi için on beş gün süre verilir,
• Süre sonunda eksikliğin devam etmesi durumunda 500.000 TL idari para cezası uygulanır.

10. Konutun İzin Belgesi Şartlarını Kaybetmesi

İzin belgesi verilmesine esas teşkil eden niteliklerin sonradan ortadan kalktığının tespit edilmesi hâlinde konut sahibi hakkında 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve eksikliklerin giderilmesi için on beş gün süre tanınır.

Formun Üstü

Formun Altı

7464 sayılı Kanun ve buna dayanılarak çıkarılan Yönetmelik ile Türkiye'de Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli kiralamalar ilk kez kapsamlı biçimde düzenlenmiştir. Düzenleme ile bir yandan turizm faaliyetlerinin kayıt altına alınması, vergi kayıplarının önlenmesi ve güvenlik tedbirlerinin artırılması amaçlanırken, diğer yandan apartman sakinlerinin huzurunun korunması hedeflenmiştir.