Airbnb Kiralamalarının Vergilendirilmesi: Danıştay’ın Yürütmeyi Durdurma Kararı ve Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Vergi Rejimi

AIRBNB KİRALAMALARININ VERGİLENDİRİLMESİ VE

DANIŞTAY'IN YÜRÜTMEYİ DURDURMA KARARI

7464 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesinden sonra ortaya çıkan en önemli tartışmalardan biri, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarından elde edilen gelirlerin vergisel niteliğinin ne olacağı meselesidir. Kanunda kısa süreli kiralamaların izin belgesine bağlanmış olmasına rağmen, bu faaliyetlerden elde edilen gelirlerin ticari kazanç mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı sayılacağı hususunda açık bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

Bu boşluk üzerine Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazı yayımlanmıştır. Söz konusu Genel Yazı'da, Kültür ve Turizm Bakanlığından "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alan kişilerin faaliyetlerinin ticari organizasyon kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiş; izin belgesi alınmasının tek başına ticari faaliyetin varlığına karine teşkil ettiği kabul edilmiştir. Bu nedenle izin belgesi sahipleri adına ticari kazanç mükellefiyeti tesis edilmesi, elde edilen gelirlerin ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi ve ayrıca verilen hizmetlerin genel oranda Katma Değer Vergisine (%20) tabi tutulması gerektiği ifade edilmiştir.

Bu yaklaşım doğrultusunda Maliye İdaresi tarafından çok sayıda mükellef hakkında geriye dönük vergi incelemeleri yapılmış; ticari kazanç mükellefiyeti açtırmayan kişiler adına gelir vergisi, geçici vergi ve KDV yönünden vergi ziyaı cezalı tarhiyatlar gerçekleştirilmiştir.

Ancak bu uygulama yargıya taşınmış ve Danıştay önüne gelmiştir. Danıştay 3. Dairesi öncelikle verdiği yürütmenin durdurulması kararında, bir konutun turizm amaçlı kiralanmasının tek başına ticari faaliyet olarak kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. Daireye göre, elde edilen gelirin ticari kazanç sayılabilmesi için faaliyetin otel, pansiyon veya apart işletmeciliğine benzer şekilde ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi ve kiralamaya ek olarak kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi hizmetlerin sunulması gerekmektedir.

Maliye İdaresi bu karara itiraz etmiş, dosya Danıştay Vergi Dava Daireleri Kuruluna taşınmıştır. Kurul, esas yönünden değil görev yönünden değerlendirme yaparak yürütmenin durdurulması talebinin Danıştay 3. ve 7. Daireleri tarafından müştereken karara bağlanması gerektiğine hükmetmiştir. Bunun üzerine Danıştay 3. ve 7. Daireleri birlikte yaptıkları inceleme sonucunda yeniden yürütmenin durdurulması kararı vermiştir.

Kararın en önemli yönü, verginin kanuniliği ilkesine yaptığı güçlü vurgudur. Danıştay, Anayasa'nın 73. maddesi gereğince vergi yükümlülüklerinin ancak kanunla düzenlenebileceğini, idarenin genel yazı veya genelge ile yeni bir vergi mükellefiyeti oluşturamayacağını belirtmiştir. Mahkeme, 7464 sayılı Kanun'un yalnızca kısa süreli kiralamaların izin belgesine bağlanmasını düzenlediğini; bu Kanunda faaliyetlerin ticari kazanç sayılacağına veya KDV'ye tabi tutulacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığını özellikle vurgulamıştır.

Danıştay'a göre, yalnızca daha fazla gelir elde etmek amacıyla bir taşınmazın günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi, elde edilen gelirin niteliğini değiştirmez. Böyle bir durumda gelir, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesi kapsamında gayrimenkul sermaye iradı niteliğini korur. Ancak faaliyetin otel veya pansiyon işletmeciliği şeklinde yürütülmesi, düzenli personel çalıştırılması ve konaklama hizmetine ek olarak temizlik, yemek veya benzeri hizmetlerin sunulması halinde ticari kazançtan söz edilebilecektir.

Mahkeme ayrıca, ticari organizasyon unsuru bulunmayan konut kiralamalarının konaklama tesisi olarak değerlendirilemeyeceğini ve bu nedenle konaklama vergisine de tabi tutulamayacağını ifade etmiştir. Sonuç olarak Gelir İdaresi Başkanlığının 24.01.2025 tarihli Genel Yazısının yürütmesi durdurulmuştur.

Değerlendirmemiz

Kanaatimizce Danıştay'ın yaklaşımı hukuken isabetlidir.

Zira Maliye İdaresinin yaklaşımı, turizm amaçlı konut kiralama izin belgesi alan herkesi otomatik olarak ticari işletme sahibi kabul etmekteydi. Oysa vergi hukukunda verginin kanuniliği ilkesi gereğince, bir faaliyetin ticari kazanç sayılabilmesi için gerekli unsurların kanunda açıkça gösterilmesi gerekir.

Gerçekten de herhangi bir ticari organizasyon kurulmaksızın yalnızca bir konutun kısa süreli kiraya verilmesi ile aynı konutun yıllık kira sözleşmesiyle kiraya verilmesi arasında gelirin hukuki niteliği bakımından esaslı bir fark bulunmamaktadır. Bu nedenle elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi daha isabetli görünmektedir.

Öte yandan, eğer faaliyet otel, pansiyon veya apart işletmeciliği şeklinde yürütülüyor; günlük temizlik, yemek, resepsiyon ve benzeri hizmetler sunuluyorsa artık ortada ticari bir organizasyon bulunduğu kabul edilmelidir. Ancak bu durumda dahi uygulanacak KDV oranının, konaklama sektöründe uygulanan oranlarla uyumlu olması gerekir. Maliye İdaresinin herhangi bir kanuni dayanak göstermeksizin tüm faaliyetleri %20 KDV'ye tabi tutma yaklaşımı da ciddi hukuki tartışmaları beraberinde getirmiştir.

Sonuç

Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin müşterek yürütmenin durdurulması kararı, Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli konut kiralayan kişiler bakımından son derece önemli sonuçlar doğurmuştur. Karar, izin belgesi alınmasının tek başına ticari faaliyet anlamına gelmediğini ortaya koymuş; ticari organizasyon unsuru bulunmayan kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Bu nedenle, yalnızca izin belgesi alınmış olması gerekçesiyle yapılan vergi tarhiyatlarının önemli bir kısmının hukuki dayanağını kaybettiği ve mükelleflerin geriye dönük olarak düzeltme ve iade taleplerinde bulunabilecekleri değerlendirilmektedir. Yeni bir kanuni düzenleme yapılıncaya kadar, kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesinde bu kararın belirleyici bir içtihat niteliği taşıyacağı kuşkusuzdur.