Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Zamanı; Erken Başvuru Davayı Reddettirir mi?

Kira ilişkileri, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiracının korunduğu, detaylı kurallarla düzenlenen sürekli borç ilişkileridir. Bu düzenlemelerde, kiraya verenin tahliye hakkı sıkı kurallara bağlanmış ve kiracının lehine birçok sınırlama getirilmiştir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında bu kuralların uygulama şekli, son dönemde mahkemeler arasında farklı yorumlara neden olmuştur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Süre Şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca; kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç duyuyorsa, belirli süreli kira sözleşmelerinde bu sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre, hak düşürücü niteliktedir ve kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar ileri sürmese dahi mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.

Arabuluculuğun Dava Şartı Haline Gelmesi

01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesine göre, tarafların dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmaları zorunludur.

Arabuluculuğa Başvuru Süresi Ne Zaman Başlamalı?

Kanunlarda açıkça dava açma hakkı doğduktan sonra arabuluculuğa başvurulacağı yönünde bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, arabuluculuk başvurusunun dava açma süresiyle nasıl ilişkilendirileceği konusu uygulamada tartışmalıdır. Buradaki temel sorun şudur;

Kiraya veren, dava açma süresi henüz başlamadan arabuluculuğa başvurabilir mi? Başka bir deyişle, kira süresi sona ermeden yapılan arabuluculuk başvurusu geçerli bir dava şartı arabuluculuğu oluşturur mu?

Bu soruya verilen yanıt, Bölge Adliye Mahkemelerinin kararlarında farklılık göstermektedir.

Yazımızda BAM’lar arasında verilen farklı kararlara ve gerekçelerine yer verdikten sonra, Yargıtay 3. HD.’nin BAM kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi istemine ilişkin vermiş olduğu 2025/1495 E. 2025/3048 K. sayılı kararını gerekçeleri ile açıklayacağız.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 2024/3188 E., 2024/3486 K. sayılı kararında, dava açma süresi başlamadan yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını yerine getirmediğine karar vermiştir. Karara göre:

– Kiraya verenin arabuluculuğa başvurusu, tahliye davası açma süresi olan sözleşme bitimini takip eden bir aylık süre içinde yapılmalıdır.

– Bu süreden önce yapılan arabuluculuk başvurusu, ihtiyari (gönüllü) arabuluculuk niteliğindedir.

– Bu nedenle dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusu geçerli bir dava şartı arabuluculuğu olarak değerlendirilemez.

Aynı konuyla ilgili İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi ise, 2024/1098 E., 2024/847 K. sayılı kararında kanun hükmü lafzi yorumlanarak farklı bir görüş benimsemiştir. Bu kararda:

– Kanunda arabuluculuğa başvurunun, dava açma hakkının doğmasından sonra yapılacağına dair açık bir düzenleme bulunmadığı vurgulanmıştır.

– Dava açma süresi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurusunun, dava şartı olarak kabul edilebileceği belirtilmiştir.

– Bu nedenle ilk derece mahkemesinin, davanın esasını incelemesi gerektiği, sadece başvuru tarihi üzerinden usulden ret kararı verilmesinin hatalı olduğu ifade edilmiştir.

Uyuşmazlığın Giderilmesi ve Uygulamadaki Yönelim

Her iki karar arasındaki çelişkinin giderilmesi için 5235 sayılı Kanun’un 35. maddesi uyarınca başvuruda bulunulmuş, bu başvuruda İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi kararının esas alınması gerektiği yönünde görüş bildirilmiştir.

Ancak arabuluculuk, bir “uyuşmazlık çözüm yolu” olduğu için, başvurunun geçerli olabilmesi adına taraflar arasında gerçekten bir uyuşmazlık doğmuş olması gerekir. Uyuşmazlık henüz doğmamışken yapılan başvuru, şeklen yapılmış olsa bile, işlevsel anlamda geçerli bir dava şartı yerine geçmeyecektir.

Ayrıca, henüz dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusu sonucunda düzenlenen “anlaşmama tutanağı”, süreç içinde şartların değişmesiyle anlamsız hale gelebilir. Bu durum, hem davanın seyrini etkileyebilir hem de kamu kaynaklarının gereksiz kullanılmasına yol açabilir.

Yargıtay 3. HD. 2025/1495 E. 2025/3048 K. sayılı kararında; Tahliye davalarında dava şartı olan arabuluculuğa ilişkin başvurunun, kiraya verenin dava açma hakkının doğmasından sonra yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu tarih ise, belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin sona erdiği günü takip eden tarihtir. Zira dava açma süresi başlamadan yapılan arabuluculuk başvurusu, dava şartı arabuluculuğa karşılık gelmez.

Bu bağlamda, kiraya verenin:

– Sözleşmenin bitimini beklemesi,

– Bu tarihten sonra 1 ay içinde arabuluculuğa başvurması,

– Arabuluculuk süreci sonunda dava açma süresi içinde kalacak şekilde davasını açması gerekmektedir.

Kanunlarda açıkça bu konuda tarih sınırlaması bulunmasa da, uygulamadaki eğilim ve yargı kararları, arabuluculuk başvurusunun zamanlamasına dikkat edilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Aksi halde davanın usulden reddedilme riski doğacaktır.