Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin Türleri

Uygulamada gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin üç önemli çeşidi vardır. Bunlar; basit anlamıyla (olağan) gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri (GPİS), asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri ve ayni paylaşım koşulu içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleridir.

1.     Basit Anlamıyla (Olağan) Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri

Basit anlamıyla gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin en temel şeklini oluşturur. Olağan gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, arsa sahibi tarafından sağlanan arsada bağımsız bölümler meydana getirecek, bağımsız bölümlerin pazarlamasını ve satışını sağlayacak, satıştan elde edilen gelir de taraflar arasında kararlaştırılan şekilde ve oranda taraflar arasında paylaşılacaktır^[1]. 

2.     Asgari Gelir Taahhüdü İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri

Yüklenicinin asgari gelir taahhüdünde bulunması halinde söz konusu olan bir şeklidir. GPİS’de yüklenicinin arsa sahibine asgari gelir taahhüt etmesine ilişkin hüküm, uygulamada görülen GPİS’in hemen hemen büyük bir kısmında görülmektedir. Yüklenici, sözleşmenin başında, sözleşmenin kurulmasından sonraki belli bir tarihe kadar ya da sözleşmenin sonunda -bağımsız bölümlerin satışına bağlı olmaksızın- arsa sahibine asgari bedel ödemeyi taahhüt eder. Yani yüklenici, bağımsız bölümlerin satılması sonucu gelir elde edilse de edilmese de arsa sahibine asgari bir miktar ödemeyi taahhüt edebilir. Yüklenici, taahhüt ettiği asgari gelir üzerinden arsa sahibinin payını tamamlamak borcu altındadır^[2].

Yüklenici bu taahhüttü ile kendi risk oranını artırıp, arsa sahibinin risk oranını azaltarak arsa sahibinin kendisiyle sözleşme kurmasını teşvik etmektedir^[3].

Asgari gelir taahhüdü içeren GPİS’de, aynı zamanda, bu asgari gelir tutarının, sözleşme süresi boyunca belli bir oranda (genellikle üretici fiyat endeksi – ÜFE oranında) güncellenmesi esasına da yer verildiği görülmektedir^[4]. Sözleşmede öngörülen güncelleme hükmü, edimin belirlenme şeklini teşkil etmektedir; yoksa bir “Bedel artışı”, “Gecikme faizi”, veya “Cezai şart” değildir. Enflasyon oranında yapılan bir artış, reel bir artış değildir. Bu durum, sözleşmede kararlaştırılan meblağın, sözleşmenin akdedildiği tarihteki değerini, paranın satın alma gücündeki düşüşten etkilenmeksizin aynen korumasıdır. Dolayısıyla sözleşmede, satışlar ne kadar geç tamamlanırsa tamamlansın, asgari gelirinin artırılması değil, enflasyon oranında güncellenmek suretiyle gerçek değerinin korunması kararlaştırılmış olmaktadır.

Gerçekten sözleşmenin ifası, taraflardan değilde mesela idareden kaynaklanabilir. Örneğin, gerekli ruhsatların alınması ya da imar planının yapılması veya iptali gibi sebepler sözleşmede öngörülen bitirme süresinin gecikmesine neden olabilmektedir. Bu gibi durumlar için asgari gelir tutarının, sözleşme süresi boyunca belli bir güncellenmesinin sözleşmede kararlaştırılmış olması işlevseldir.

Asgari gelir taahhüttü arsa sahibinin satışlar sonucu elde edeceği minimum geliri ifade etmektedir. Yani bağımsız bölümlerin tamamı ya da bir kısmı satılamamış olsa bile veya satılmış ama çeşitli nedenlerle yüklenicinin öngördüğü fiyatların çok altında kalmış olsa bile arsa sahibi kendisine taahhüt edilen miktarı kazanır. Bununla birlikte; bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilen toplam gelir yüklenicinin arsa sahibine taahhüt ettiği miktardan fazla olursa, arsa sahibi kendisine taahhüt edilen asgari gelirin üzerindeki miktardaki payına hak kazanır.

Uygulamada arsa sahipleri arsayı satmaya razı olacakları bedeli, asgari bedel olarak kararlaştırarak belirli bir gelir elde etmeyi garantilerler. Öte yandan projenin başarısına bağlı olarak elde edilen gelir yüklenicinin taahhüdünden fazla olursa arsa sahibinin ekstra gelir elde etmesi de mümkündür. Anılan nedenlerle bu durum özellikle arsa sahibi bakımından çok avantajlıdır.

Bütün bağımsız bölümlerin satılamadığı ihtimalde yüklenici, arsa sahibine taahhüt ettiği miktar için önceden ödeme yapmış olduğu durumda yüklenici ile arsa sahibinin kalan bölümleri sözleşmedeki orana göre paylaşması sonucu yüklenici aleyhine bir durum ortaya çıkaracaktır. Çünkü bu ihtimalde yüklenici önceden taahhüt ettiği miktarı ödemiş ancak satış olmadığı için gelir elde edememiştir, arsa sahibi ise hem yükleniciden taahhüt konusu miktarı almış hem de söz konusu taşınmazların mülkiyetine sahip olmuş olacaktır. Böylesi bir durumda yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan tarih veya böyle bir tarihin kararlaştırılmamış olması halinde gelir paylaşımına son verilmesini isteme hakkının doğduğu tarih itibariyle satılamamış bağımsız bölümlerden arsa sahibine ödemiş olduğu fark bedelinin karşılığını sağlayacak kadar bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep etme hakkına sahip olacaktır^[5]. Yani asgari geliri sağlayacak kadar bağımsız bölümün arsa sahibinden satın alınması olarak düşünülebilir.

GPİS’de yüklenici tarafından verilecek asgari taahhütte bulunma borcunu çeşitli ihtimalleri de içerek şekilde örneklendirmek gerekirse^[6];

i) Yüklenici, bağımsız bölümlerin satışından 100K elde edeceğini öngörmüş olsun ve arsa sahibinin payını da 20K olarak belirlesin. Bu durumda arsa sahibinin payı % 20, yüklenicinin payı ise %80dir.

Bu örnekte yüklenici 60K ya satmış olsa bile arsa sahibine yine 20K ödemek durumundadır. Oransal olarak, 60K’nın % 20’sini hesaplayıp (60×20/100=12) 12K ödeyeceğini iddia edemeyecektir.

Ancak taraflar sözleşmede toplam emsal değer oranında azalma haline yönelik farklı hükümler öngörebilirler.

ii) Taraflar arsa sahibinin elde edeceği asgari gelire ilişkin artışa yönelik güncellemelerin yapılmasını ihtiva eden düzenlemelere de yer verebilmektedir^[7]. Benzer şekilde başlangıçta öngörülen toplam gelirin üzerine çıkması halinde, söz konusu fazla miktar için tarafların farklı paylaşım oranları da belirlemeleri mümkündür.

iii) Bağımsız bölümlerin satışından elde edilen toplam gelirin, başlangıçta öngörülen toplam gelirin üzerinde bir gelire ulaştığı durumda arsa sahibi aşan miktar üzerinde toplam gelirdeki payı oranında hak sahibi olur. Söz konusu durum, toptan gelirin artması halinde ilave arsa sahibi payının bağlanması borcu olarak da isimlendirilmektedir.

Yüklenici bağımsız bölümlerin satışından 130K elde etmiş olursa; arsa sahibinin gelir payı oranı olan % 20; 130K’ya uygulanır ve 26 K (130×20/100=26) elde edilir.

Örneklerden de görüleceği üzere, arsa sahibi bakımından kazan kazan durumu söz konusudur. Ancak bu her durumda da böyle olmayabilir. Yelmen bu hususu güzel bir örnekle açıklamıştır^[8];

Bu defa örneğimizde iki farklı yükleniciden teklif alan bir arsa sahibini ele alalım,

A yüklenicisi satış toplam gelirini 100K, arsa sahibinin gelir payını ise 20K yani %20 olarak; B yüklenicisi ise satış toplam gelirini 60K, arsa sahibinin gelir payını ise 15K yani %25 olarak belirlesin.

i) Satıştan toplam 60K elde edilirse;

Arsa sahibinin A yüklenicisinden elde edeceği gelir; 20K olurken, B yüklenicisinden elde edeceği gelir; 15K olacaktır.

ii) Satıştan toplam 80K elde edilirse;

Arsa sahibinin A yüklenicisinden elde edeceği gelir; 20K olurken, B yüklenicisinden elde edeceği gelir; 80K x 25/100 = 20 K olacaktır.

iii) Satıştan toplam 100K elde edilirse;

Arsa sahibinin A yüklenicisinden elde edeceği gelir; 20K olurken, B yüklenicisinden elde edeceği gelir; 25 K olacaktır.

iv) Satıştan toplam 120K elde edilirse;

Arsa sahibinin A yüklenicisinden elde edeceği gelir; 24K olurken, B yüklenicisinden elde edeceği gelir; 120 K x 25/100= 30 K olacaktır.

Böylesi bir durumda arsa sahibinin B yüklenicisi ile çalışması çok daha avantajlı görünmektedir. Dolayısıyla her somut olaya göre ayrı değerlendirilme yapılmalıdır.

3.      Ayni Paylaşım Koşulu İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri

Sözleşmede kararlaştırılan bölümlerin öngörülen sürede satılamaması halinde, söz konusu bağımsız bölümlerin ayni paylaşımının kararlaştırılması mümkündür. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin bir görünümü olan ayni paylaşım koşulu içeren inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliğinin, tıpkı gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi karma bir sözleşme olduğunu ve dolayısıyla ana kuraldan ayrılmayı gerektiren bir durum olmadığını düşünüyoruz.

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin bu görünümünde de taraflar, bağımsız bölümlerin satışa çıkarılmasına rağmen belli bir süre içinde satılamaması ve satış sürecinin uzaması halinde doğabilecek zararlardan sakınmak için sözleşmede gelir paylaşımı usulünü terk edip, bu bölümlerin aynen paylaşılmasını kararlaştırmaktadırlar^[9].

Tarafların gelir paylaşımına son vermek amacıyla sözleşmede kararlaştırdıkları ayni paylaşım esasının, bir tasfiye hükmü niteliğinde olduğu düşünülebilecek ise de bu hüküm koşula bağlı satış vaadi niteliği taşımaktadır. Gerçekten de belirli bir sürenin sonunda satılamaması koşuluna bağlı olarak taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğmaktadır^[10]. Belirli bir süre sonunda satılamamış bağımsız bölümlerin paylaşılması ve yüklenicinin bağımsız bölümlerin mülkiyetini kazanması durumu için gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dönüştüğü söylenebilir. Burada arsa sahibinin borcu tıpkı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde olduğu gibi bir kısım arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmektir^[11].

Taraflar sözleşmede ayni paylaşım koşuluna yer vermemiş olabilir ancak durum ve koşullar ayni paylaşımın yapılmasını gerektirebilir. Örneğin, ekonomik kriz, toplumsal buhran, satışların beklendiği gibi gitmemesi gibi hallerde sözleşmede hüküm bulunmasa da dürüstlük kuralları gereğince ve somut olayında şartlarının haklı göstermesi halinde ayni paylaşıma gidilebilir.

İşin niteliği ve tarafların iradelerinden aksi anlaşılmadıkça tüm yedek hukuk kuralları kıyas ve hâkimin hukuk yaratma görüşü dahil uygulanarak çözülmesi gerekmektedir. Böylesi bir durumda TMK 699/2 hükmü^[12] kıyasen uygulanabilir. Şu hâlde, bağımsız bölümler kararlaştırılan sürede satılamazsa ve taraflar anlaşamazsa, taraflardan herhangi birinin başvurusu üzerine TMK 699 da öngörüldüğü üzere aynen paylaştırma yapılabilir.

Sözleşmede ayni paylaşım koşulunun yanında yüklenicinin asgari gelir taahhüdünde bulunması da mümkündür. Bu durumda öncelikle asgari gelir taahhüdü uyarınca yüklenicinin ödediği veya ödemesi gereken bir bedel mevcutsa önce bu bedel ödenecek ve bedelin karşılığı olan bağımsız bölümler yükleniciye devredilecektir. Daha sonra ise kalan bağımsız bölümler sözleşmede belirlenen şekilde ayni paylaşıma konu edilecektir^[13].

---

[1] YAVUZ /ACAR/ÖZEN, s. 597; İNAL, s. 151; YENİOCAK, s. 27; ARIKAN, s. 22; YELMEN, s. 23; ÇELEN, s. 38; KÜRŞAT, Zekeriya: İnşaat Sözleşmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 2017, s. 9.

[2] İNAL, s. 151.

[3] YENİOCAK, s. 78.

[4] İNAL, Emrehan: Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Çalıştayı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2015, s. 90.

[5] ARIKAN, s. 61; İNAL, s. 152 vd.

[6] Benzer ör için bkz. YELMEN, s. 127 vd.

[7] YELMEN, s. 128.

[8] YELMEN s. 130.

[9] İNAL, s. 151; KÜRŞAT, s. 9; ÇELEN, s. 41; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 597.

[10] İNAL, s. 154.

[11] İNAL, Emrehan: Uygulama ve Öğretide İnşaat Hukuku- Prof. Dr. Fikret Eren’e Armağan, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2023, s.345.

[12] “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”

[13] ORAL, s. 32.