Kentsel Dönüşüm Sürecinde İmar Affı Kapsamındaki Kaçak Yapıların Durumu ve Kazanılmış Hak İlkesi Bağlamında Yeni Yapılacak Yapıda Pay ve Metrekare Hesabının Nasıl Yapılacağı Sorunu

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) en büyük tıkanma noktalarından biri, mevcut binadaki fiili durum ile resmi tapu/proje kayıtları arasındaki uyumsuzluklardır. Özellikle geçmiş yıllarda yürürlüğe giren imar afları veya son olarak 7143 sayılı Kanun ile getirilen "İmar Barışı" kapsamında Yapı Kayıt Belgesi almış olan malikler, fiilen kullandıkları ancak projesinde yer almayan m2 fazlalıklarının (örneğin balkonu odaya katma, sığınaktan daire yapma, çatı katını büyütme gibi) yeni yapılacak binada aynen korunmasını veya kendilerine bu ölçüde daha büyük daireler verilmesini talep etmektedirler.

Bu talep, kentsel dönüşüm sürecinde "kazanılmış hak" (müktesep hak) kavramını gündeme getirmektedir. Acaba sadece bir idari af belgesi almak, diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarını kısıtlayacak şekilde yeni projede bir imtiyaz doğurur mu? Yeni binadaki paylaşımlar resmi projeye göre mi yoksa fiili duruma göre mi yapılacaktır? Bu bölümde; imar aflarının niteliği, Yargıtay ve Danıştay’ın konuya yaklaşımı, mülga 2981 sayılı Kanun ile güncel mevzuatın farkları ve kat maliklerinin açabileceği "eski hale getirme" davaları çerçevesinde konu tüm detaylarıyla incelenmiştir.

Öncelikle hukukumuzda kazanılmış hak, bir hak doğuran işlemin tüm kurallara uygun olarak tamamlanması ve bireyin hukuki statüsünün istikrarlı hale gelmesi anlamına gelir. İmar hukukunda ise kural nettir; Kaçak bir yapı veya projesine aykırı olarak yapılan bir eklenti, tek başına bir af kanunundan yararlandı diye kendiliğinden "mülkiyet hukuku yönünden" kazanılmış hak niteliği kazanamaz.

i) Eğer bir kat maliki, imar affından yararlandıktan sonra bu durumu sadece bir idari belge (Yapı Kayıt Belgesi vb.) düzeyinde bırakmamışsa;

- İmar mevzuatının izin verdiği ölçüde bir proje tadilatı yaptırmışsa,

- Bu tadilat projesi ilgili belediye tarafından onaylanmış resmiyet kazanmışsa,

- Ve en önemlisi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca tüm kat maliklerinin oy birliği ile bu durum kabul edilerek tapuda tescil edilmişse (veya arsa payları bu yeni duruma göre yeniden düzenlenmişse),

Artık bu büyüme hukuka uygun hale gelmiştir ve yeni yapılacak binada da dikkate alınması gereken bir kazanılmış hak teşkil eder.

ii) Eğer bir kat maliki, imar affından yararlandıktan sonra bu durumu sadece bir idari belge (Yapı Kayıt Belgesi vb.) düzeyinde bırakmışsa; yani örneğin sadece idari aftan yararlanmış ancak ortaklığa yansıtılmamış aykırılıklar mevcutsa; (kazanılmış hak sağlamayan durum)

Kat maliki, örneğin projesinde 80 m2 olan dairesini, balkonu odaya katarak veya ortak alana doğru genişleterek fiilen 130 m2’ye çıkarmış ve bu durumu imar barışına başvurarak beyan etmiştir. Bu durumda elde edilen belge, sadece devlete karşı cezai ve idari yaptırımları (yıkım kararları, idari para cezaları) donduran bir "geçici koruma" sağlar.

Eğer bu büyüme için;

- Diğer kat maliklerinin oy birliğiyle rızası alınmamışsa,

- Tapuda kat irtifakı/mülkiyeti kütüğünde resmi bir arsa payı düzeltilmesi veya proje tadilatı yapılmamışsa,

Bu durum asla kazanılmış hak sağlamaz. Kentsel dönüşüm aşamasında bu kişinin esas alınacak m2’si fiili durumu olan 130 m2 değil, resmi projedeki 80 m2’lik payıdır.

Tarihsel süreçte ise bu durum iki temel kanun üzerinden incelenebilir;

i) Mülga 2981 Sayılı Kanun Dönemi

Geçmiş dönemlerde uygulanan 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun incelendiğinde, kanunun amacının mülkiyet ilişkilerini altüst etmek değil, sosyal bir yarayı sarmak olduğu görülür. Bu kanun kapsamında verilen tapu tahsis belgeleri veya af kararları, yapının ömrü ile sınırlı tutulmuştur.

ii) Güncel 7143 Sayılı Kanun ve İmar Barışı Geçici Madde 16

Son imar barışı düzenlemesinde (3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi) şu amir hüküm yer almaktadır,

"Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır."

- Yıkıma Kadar Geçerlilik: İmar barışı ile alınan belge, o binanın mevcut fiziksel varlığı devam ettiği sürece geçerlidir. Bina kentsel dönüşüm sürecine girip yıkıldığı an, Yapı Kayıt Belgesi’nin hukuki hükmü ve sağladığı koruma kendiliğinden sona erer.

- Arsa Payı Gerçeği: Yeni yapılacak bina için paylaşımlar yapılırken, imar barışı beyanındaki m2'ler değil, tapu sicilindeki güncel arsa payları esas alınır.

Peki kentsel dönüşümde yeni yapılacak binada kriterler ne olacaktır?

Kentsel dönüşümde (6306 sayılı Kanun uygulamasında) eski binanın yıkılmasından sonra yeni binadaki dairelerin, dükkanların ve m2’lerin dağıtımında temel hukuki kriter "Arsa Payı"dır.

Resmi Tapu Kaydı (Arsa Payı) ──> Kentsel Dönüşümde Paylaşım Esasıdır (Hukuki)

Fiili Durum / Kaçak m² ──> Yapı Kayıt Belgesi Olsa Bile Esas Alınamaz (Geçici)

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, her bir bağımsız bölüme, kuruluş tarihindeki değerleriyle oranlı olarak bir arsa payı özgülenmiştir. Kentsel dönüşümde yeni projenin paylaşımında şu kurallar işletilir;

1. Esas Alınacak Metrekare: Yeni projede maliklere verilecek bağımsız bölümler belirlenirken, daha sonra yapılan kaçak kapatmalar, teras büyütmeleri, sığınak veya kömürlüklerin daireye katılması gibi durumlar hesaba katılmaz. Kıstas, tapuda kayıtlı olan ve arsa payına baz teşkil eden resmi proje m2’sidir.

2. Değerleme Raporları: SPK lisanslı değerleme uzmanları binaları incelediğinde, projesine aykırı olarak büyütülmüş alanları "yasal durum" ve "mevcut durum" olarak iki ayrı kalemde rapora bağlarlar. Hak sahipliği dağıtım komisyonları ve mahkemeler, paylaşımda kaçak alanları içeren mevcut durumu değil, yasal durumu (projedeki m2'yi) baz almak zorundadır. Aksi takdirde, projesine sadık kalan dürüst kat maliklerinin hakları gasp edilmiş olur.

3. Arsa Payı Satışı Tehdidi: Eğer kaçak eklentisi olan bir malik, "Ben imar affından yararlandım, bana yeni binada da 130 m2 vereceksiniz" diyerek salt çoğunluğun kararına katılmaz ve ortak karar protokolünü imzalamaktan imtina ederse, 6306 sayılı Kanun uyarınca arsa payının satışı usulü işletilir. Bu satış sürecinde de malikin haklı bir gerekçesi olmadığı kabul edilir; zira dayandığı fiili durum hukuken korunmamaktadır.

Bir apartmanda veya sitede, bir kat malikinin kendi bağımsız bölümünü projenin dışına taşarak büyütmesi (örneğin ortak kullanım alanı olan bahçeyi daireye katması, çatı arasını kendi dairesiyle birleştirmesi veya balkonu kapatıp emsal dışı alan yaratması), diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkına bir tecavüzdür.

- Dava Hakkı: Projeye aykırı olarak kaçak yapılaşmaya giden bu kişiye karşı, diğer kat maliklerinden her biri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca "Eski Hale Getirme" ve müdahalenin men'i davası açabilir.

- İmar Affının Davaya Etkisi: Davalı tarafın "Ben burası için imar barışına başvurdum, devletten Yapı Kayıt Belgesi aldım" savunması, hukuk mahkemelerinde karşılık bulmaz. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, Yapı Kayıt Belgesi’nin sadece idari bir af olduğunu, ortakların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmayacağını ve diğer maliklerin rızası (oy birliği) olmadıkça ortak alana yapılan tecavüzün bu belgeyle yasallaşmayacağını kabul etmektedir. Dolayısıyla mahkeme, imar affına rağmen yapının projeye uygun eski haline getirilmesine karar verir.

Konuyu özetlemek gerekirse; bir yapının kentsel dönüşümünde eski durum ile yeni durum kıyaslanırken dikkate alınacak yegâne ölçüt resmi imar projesi ve tapudaki arsa payıdır. Sonradan yapılan kapatmalar, eklemeler veya sığınak dönüştürmeleri imar affına/barışına konu edilmiş olsa dahi, kat maliklerinin oy birliği ve buna bağlı bir tadilat projesi ile tapu kütüğüne işlenmediği sürece yeni binada hiçbir hak doğurmaz. Kentsel dönüşümün başladığı ve binanın yıkıldığı an, bu idari afların sağladığı geçici koruma kalkanı tamamen düşer ve mülkiyet hukuku kendi çıplak kurallarıyla (arsa payı oranlarıyla) uygulanır. Maliklerin bu süreçte mağduriyet yaşamaması veya haksız taleplerle süreci kilitlememesi adına, projedeki yasal m2’leri üzerinden uzlaşmaya varmaları hukuki bir zorunluluktur.