Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası
Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası
Muhdesat, gayrimenkul hukukunda bir taşınmaz üzerinde bulunan bina, tesis gibi yapılar ile ağaç, bağ ve benzeri dikili bitkileri ifade eder. Kural olarak muhdesat, üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçası sayılır ve taşınmazın maliki aynı zamanda muhdesatın da maliki olur. Bununla birlikte, taşınmaz üzerinde malikinden farklı kişilere ait muhdesatın bulunması da mümkündür. Muhdesatın üzerinde bulunduğu arazinin malikine ait olmayıp kendine ait olduğunu iddia eden kişi mahkemeden bunun tespitini isteyebilir işte buna muhdesat aidiyetinin tespiti denir. Kaçak yapılar ise teknik olarak muhdesat kapsamında değerlendirilse de, ruhsatsız ve mevzuata aykırı inşa edildiklerinden hukuki korumaları sınırlıdır ve tescil edilmeleri mümkün değildir. Özellikle ruhsatsız yapılar için idari ya da yargısal yıkım kararları verilebilir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, kişinin muhdesatı kendisinin meydana getirdiğinin veya ona ait olduğunun mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlamaya yönelik bir tespit davasıdır. Tespit davalarının, genellikle eda davalarının öncüsü olduğu kabul edilir. Bu bağlamda, eda davası açma imkânının bulunduğu durumlarda, ayrıca bir tespit davası açılmasında hukuki yararın bulunmadığı varsayılır. Hukuki yararın varlığı, Türk hukukunda bir dava şartıdır (HMK m. 114/1-h). Bu şartın yokluğu, davanın esastan incelenmesine geçilmeden, usul hukuku açısından bir engel teşkil eder. Hukuki yararın eksikliği, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebilir. Hâkim, bu şartın varlığını re’sen (kendiliğinden) araştırmak ve gözetmek zorundadır. Hâkim, yargılama sonucunda hukuki yararın bulunmadığı kanaatine varırsa, davanın dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddine karar vermekle yükümlüdür. Özellikle taşınmaz üzerindeki muhdesatın (yapı, ağaç vb.) aidiyetinin tespiti davaları açısından hukuki yarar şartı önem taşır. Bu tür bir tespit davası açılabilmesi için, muhdesatla ilgili somut ve güncel bir hukuki menfaatin bulunması gerekir. Buna göre; taşınmaz üzerinde derdest (devam eden) bir ortaklığın giderilmesi davasının (izale-i şüyu) bulunmaması, taşınmaza ilişkin bir kentsel dönüşüm uygulamasının mevcut olmaması, taşınmaz hakkında bir kamulaştırma işleminin söz konusu olmaması halleri dışındaki genel tespit talepleri, daha kapsamlı bir eda davası açma imkânı varken hukuki yarar şartını sağlamayabilir. Yani Yargıtay’a göre, sadece ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm uygulaması, kamulaştırma işlemi veya Kamulaştırma Kanunu m.19’un uygulanma imkanı gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davası açılabilir. Bu şartlardan hiçbiri yoksa, davanız usulden reddedilecektir. Muhdesatın aidiyetine ilişkin açılan davada, mahkeme tarafından verilen tespit kararı, taşınmazın aynına yönelik bir tescil hükmü içermediğinden, karar kesinleşmeden de icraya konu edilebilir. Bunun nedeni, söz konusu kararların infazında kesinleşme şartının aranmayışıdır.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmaz üzerindeki tüm yapı veya eklentilere (muhdesat) ilişkin olduğundan, tapu sicilinde kayıtlı bulunan tüm paydaşlara karşı yöneltilmesi gereken bir davadır. Hukuki menfaati etkilenen ve muhdesatın davacıya ait olduğu iddiasını kabul etmeyen tüm ilgililerin davalı sıfatıyla gösterilmesi zorunludur. Dava, taşınmazın bütün maliklerine karşı açılmak zorunda olduğu için, pasif yönden bir zorunlu dava arkadaşlığı durumu söz konusudur. Şayet maliklerden vefat eden (ölen) varsa, davalı sıfatı, onların külli halefleri olan mirasçılarına yöneltilerek bu kişilere karşı açılmalıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında yargılamayı yürütecek mahkemenin tespiti usul hükümleri çerçevesinde belirlenir. Bu tür davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi iken; yetkili mahkeme taşınmazın (ve dolayısıyla muhdesatın) bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki kuralı).
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları nispi harca tabidir. Harcın hesaplanma yöntemi şu esaslara dayanır; davacı muhdesatın (taşınmaz üzerindeki yapı/eklenti) toplam değeri üzerinden değil, bu toplam değerden kendi payına isabet eden veya talep ettiği kısma tekabül eden değer üzerinden gerekli peşin harcı ödemekle yükümlüdür.
Uygulamada, davacılar dava açılırken muhdesatın gerçek değerini kesin olarak bilemedikleri için genellikle düşük bir geçici değer belirleyip bu düşük değer üzerinden ilk peşin harcı yatırırlar. Ancak, yargılama ilerledikçe, mahkemece yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile muhdesatın gerçek değeri tespit edilir. Bu gerçek değer ortaya çıktıktan sonra, davacıdan eksik kalan harç miktarını bu gerçek değer üzerinden tamamlaması istenir. Davacının bu eksik harcı süresi içinde tamamlamaması durumunda, davanın usulden reddedilmesi riski ortaya çıkar.
Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde o taşınmazın maliki dışında bir kişi tarafından sonradan ve kalıcı (daimî) nitelikte inşa edilen, dikilen veya oluşturulan her türlü yapı, tesis ya da dikili bitki olarak tanımlanır. Bir eşyanın muhdesat olarak kabul edilebilmesi için, taşınmazdan sökülüp götürülmesinin mümkün olmaması veya söküldüğünde taşınmazın ya da eşyanın bütünlüğünü bozacak olması gerekir. (Kalıcılık ilkesi). Kolayca sökülüp götürülebilen ve taşınmazdan ayrılması durumunda hem kendine hem de taşınmaza zarar vermeyecek nitelikteki eşyalar, taşınır mal (menkul) olarak değerlendirilir ve bunlar için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz. Prefabrik yapılar özel bir değerlendirmeye tabi tutulur; eğer prefabrik ev, zemine kalıcı biçimde sabitlenmişse ve sökülüp taşınması yapının bütünlüğüne zarar verecekse, muhdesat olarak kabul edilir. Eğer kolaylıkla demonte edilebilir ve taşınabilir nitelikteyse, taşınır mal statüsünde değerlendirilir. Yargıtay uygulaması, bir prefabrik yapının kalıcı muhdesat niteliği kazanıp kazanmadığını belirlerken, yapının temel üzerine oturtulmuş olması, elektrik, su ve kanalizasyon gibi altyapı bağlantılarının kalıcı olarak yapılmış olması gibi kriterleri kalıcılık karinesi (belirtisi) olarak esas almaktadır. Bu kriterler, yapının amacının geçici kullanımdan ziyade, taşınmaza bağlı kalıcı bir tesis olduğunu göstermektedir.
Yine Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere, davacı malik olmadığından muhdesatın tespiti davası açamaz; “İddiada ileri sürülen maddi olgulara ve hukuki nitelendirmeye göre, bu tür muhdesatın tespiti davaları, paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyet hükmüne tabi taşınmazlarda, tapu paydaşları arasında hukuki yararın bulunması durumunda görülen bir davadır. Malik olmayan davacıların, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunması mümkün iken, muhdesatın tespiti davasını açmalarında hukuki yarar bulunmamaktadır. ” (YARGITAY 8. Hukuk Dairesi 2014/24740 E. 2017/268 K. 16.01.2017 T.)
“Davacı … dava konusu taşınmazda 2007 yılına kadar malik olup davanın açıldığı tarih olan 24.04.2014 tarihi itibariyle tapu kayıt malikleri arasında bulunmadığı gibi mirasçı olduğu da iddia ve ispat edilmemiştir. İddiada ileri sürülen maddi olgulara ve hukuki nitelendirmeye göre, bu tür muhdesatın tespiti davaları, paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyet hükmüne tabi taşınmazlarda, tapu paydaşları arasında hukuki yararın bulunması durumunda görülen bir davadır. Malik olmayan davacının, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunması mümkün iken, muhdesatın tespiti davasını açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Davanın, açıklanan bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.” (YARGITAY 8. Hukuk Dairesi 2016/2592 E. 2019/2852 K. 18.03.2019 T.)
“Somut olayda, dava konusu 7 parsel sayılı taşınmazda davacının pay maliki olmadığı anlaşılmaktadır. Tapu maliki olmayıp da taşınmaz üzerindeki muhdesatta hak iddiasında bulunan kişilerin tespit davası yerine eda davası niteliğindeki sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak davası açması gerekir. Başka bir anlatımla bu gibi durumlarda tapu maliki olmayan kişi ya da kişilerin muhdesat tespiti davası açmakta hukuki yararı yoktur. Davanın hukuki yarar yokluğundan usulden reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (YARGITAY. 8. Hukuk Dairesi2018/2277 E. 2018/17506 K. 17.10.2018 T.)
Muhdesatın Aidiyeti Davalarında İspat
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, niteliği itibarıyla bir tespit davası olduğundan, davacının temel ispat yükü, uyuşmazlığa konu olan muhdesatın (yapı, tesis veya bitki) kendi tarafından meydana getirildiğini kanıtlamaktır. Davacı, davaya konu olan ve taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) haline gelen eklentinin kendi emeği ve/veya mali katkısıyla oluşturulduğunu ispat etmelidir. Söz konusu yapı veya tesisin bizzat kendisi tarafından inşa edilmiş olmalıdır. Eğer muhdesat ağaç gibi bir bitki ise, bunun kendi tarafından dikilmiş olduğunu ispatlamalı. Hâkim, sunulan delilleri değerlendirerek, muhdesatın unsurlarını kimin meydana getirdiğini tespit eder ve bu kişinin lehine muhdesatın aidiyetinin tespiti yönünde hüküm kurar. Bu davada, taşınmaz üzerindeki bütünleyici parçaların (muhdesatın) değerinin hesaplanması da dahil olmak üzere kapsamlı bir inceleme yapılması gerekmektedir. İspat faaliyetinde; muhdesatın yerinde incelenmesi yani keşif, taşınmazın teknik özellikleri, niteliği ve değeri hakkında uzman görüşü alınması yani bilirkişi, olayın oluşumuna ilişkin görgüye dayalı bilgisi olan kişilerin dinlenmesi yani tanık deliline başvurulur. Yüksek Mahkeme (Yargıtay) içtihatları uyarınca, muhdesatın aidiyetinin tespiti gibi hususlar sadece bilirkişi raporuna dayanılarak çözümlenemez. Keşif sırasında, muhdesatı kimin yaptığını, hangi maddi kaynakla (parayla) inşa edildiğini, ne zaman yapıldığını ve kimin hesabına hareket edildiğini bilen tanıkların bizzat dinlenilmesi zorunludur. Bu gereklilik, davanın maddi gerçeği tam olarak ortaya çıkarma amacına hizmet etmektedir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının temel amacı, taşınmaz üzerindeki eklentinin (muhdesatın) kime ait olduğunun belirlenmesi olduğu için, mülkiyetin devri veya tescili hedeflenmez. Dolayısıyla, davada mülkiyetin tespiti yönünde bir talepte bulunulması halinde, talebin hukuki niteliği aşılmış sayılacağından, davanın reddine karar verilmesi mümkündür. Bu nedenle, davacının taleplerini net bir şekilde muhdesatın aidiyetinin tespiti ile sınırlaması esastır. Muhdesat sahibinin sahip olduğu haklar, mülkiyet hakkı sahibinin haklarıyla aynı ayni hak niteliğinde değildir; bunlar, tapuda beyanlar hanesine şerh edilebilen kişisel hak (şahsi hak) niteliğindedir. Bu kişisel hak, muhdesatın lehine kurulduğu kişiye şu yetkileri sağlar;
- Kullanma ve Yararlanma Hakkı; Tapuda şerh edilen yapı veya ağaçları kullanma ve bunlardan yararlanma hakkına sahiptir.
- Dava Açma Hakkı; Aidiyeti ihtilaflı olan muhdesatın kendisine ait olduğunun tespiti için hukuki yararı devam ettiği sürece dava açabilir.
- Tazminat Hakkı; Muhdesatın zarar görmesi, yok edilmesi veya hukuka aykırı olarak el konulması durumunda tazminat talep etme yetkisine sahiptir.
- Satış Bedelinden Pay Alma Hakkı; Taşınmazın satılması (örneğin, ortaklığın giderilmesi yoluyla) halinde, muhdesatın değeri oranında satış bedelinden pay alma hakkına sahiptir.
- El Atmanın Önlenmesi; Muhdesata yapılan haksız bir müdahale (tecavüz) söz konusu olduğunda, tek başına müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davası açabilir.
Muhdesat sahibi, haklarını noter onaylı bir sözleşme ile başka bir kişiye devredebilir. Muhdesat sahibinin ölümü halinde bu haklar, külli halefiyet prensibi gereğince mirasçılarına intikal eder. Mirasçılar, alacakları veraset ilamını kullanarak tapudaki şerhi kendi adlarına değiştirebilirler.
Tapuda muhdesat şerhi, taşınmaz üzerinde kalıcı olarak bulunan bina, ağaç veya tesislerin kime ait olduğunun tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesidir. Bu şerh, sahibine ayni hak kazandırmaz; yalnızca ilgili kişinin kişisel hakkını ve taşınmaz üzerindeki fiili durumu üçüncü kişilere karşı görünür hale getirir. Tapuda muhdesat şerhinin kaldırılması için, ilgilinin talebi üzerine veya kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla Tapu Müdürlüğüne başvurulması gerekir. Şerhin kaldırılması, muhdesatın fiziki olarak ortadan kalktığının ya da aidiyetinin hukuken sona erdiğinin mahkeme kararıyla kesinleşmesine bağlıdır.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Zamanaşımı
Kural olarak, muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları için özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak, bazı özel kanuni düzenlemeler ve usul hükümleri bu durumu istisnai olarak sınırlandırmaktadır.
Taşınmazın bulunduğu alanda kadastro işlemleri yapılmışsa, ilgili kanun hükümleri gereği bir hak düşürücü süre gündeme gelir. Kadastro uygulamalarının tamamlanması ve tutanakların kesinleşmesinden itibaren, 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi bu süreyi açıkça düzenler. Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, kadastro öncesi hukuki sebeplere dayanan muhdesat davalarında, ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma davasının varlığını şart koşmasa da, kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü sürede dava açılmamışsa, davanın bu süre aşımı nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini içtihat etmiştir; “Somut olaya gelince; dava konusu muhdesatın üzerinde bulunduğu 179 ada 59 parsel sayılı taşınmazda tarafların paydaş oldukları, taşınmazın “bahçeli kargir iki ev” niteliği ile tapuya kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu muhdesatın kadastro tespit gününden önce meydana getirildiğinin ve kadastro tespitinin kesinleşmesi ile dava tarihi arasında az yukarıda açıklanan hak düşürücü sürenin geçmiş olduğunun belirlenmesi halinde davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği kuşkusuzdur. ” (YARGITAY 7. Hukuk Dairesi2010/6789 E. 2011/1161 K.01.03.2011 T.)
“Dava konusu dört parsel sayılı taşınmazda bilirkişi raporunda (A) harfi ile gösterilen bina niteliğindeki muhtesatların tespitinin kesinleştiği gün ile davanın açıldığı gün arasında Kadastro Kanununun ilgili maddesi hükmünde sözü edilen kamu düzenine ilişkin, on yıllık hak düşürücü sürenin de geçtiği, davacı tarafından tespit sonrasında yaptırıldığının ispat edilemediği anlaşılmaktadır. Davanın hak düşürücü süreden sonra açıldığının belirlenmesi halinde salt bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekir, davanın esasına girilemez. Bu halde davalı tarafın davayı kabulü dahi sonuç doğurmaz.” (YARGITAY 7. Hukuk Dairesi 2011/7562 E. 2012/858 K. 16.02.2012 T)
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davalarında Süre
Uygulamada, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası sırasında taşınmazdaki paydaşlardan biri tarafından muhdesat iddiası ileri sürülebilir. Bu durumda, muhdesatın aidiyetinin tespiti, ortaklığın giderilmesi kararını etkileyeceği için; Ortaklığın giderilmesi davasına bakan hâkim, muhdesat iddiasını ileri süren tarafa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını açması için bir kesin süre (mühlet) verir. Bu kesin süre içinde ayrı bir tespit davası açılmazsa, ilgili tarafın muhdesat iddiasından vazgeçtiği kabul edilir ve ortaklığın giderilmesi davası, muhdesat iddiası yapılmamış gibi yargılamaya devam edilir.
Sonuç
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmaz hukuku içinde özel bir yere sahiptir; zira bu dava, mülkiyetin tescilini değil, taşınmazın bütünleyici parçası (muhdesat) üzerindeki kişisel hakkın kimliğinin belirlenmesini amaçlar. Bu kişisel hak, muhdesat sahibine kullanma, yararlanma ve satış bedelinden pay alma gibi yetkiler tanır, tapuya beyanlar hanesinde şerh edilerek aleniyet kazanır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Davanın kabul edilebilmesi için en kritik şart, hukuki yararın varlığıdır. Yargıtay içtihatlarıyla kesinleştiği üzere, hukuki yarar, ancak ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ya da kentsel dönüşüm gibi somut bir durumun varlığıyla sağlanır; aksi takdirde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Usul açısından, dava Asliye Hukuk Mahkemesinde, muhdesatın bulunduğu yerde ve tüm paydaşlara karşı zorunlu dava arkadaşlığı şeklinde açılmalıdır. İspat yükü davacıda olup, kalıcılık niteliği taşıyan muhdesatın kendi tarafından meydana getirildiğini keşif, bilirkişi ve özellikle tanık delilleriyle kanıtlaması zorunludur.
Son olarak, dava kural olarak zamanaşımına tabi olmasa da, kadastro işlemlerinin kesinleştiği bölgelerde 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanmakta ve ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemenin vereceği kesin süre büyük önem taşımaktadır.
