Stopaj ve KDV Yükümlülüğünün Taraflar Arasındaki Dağılımı (Yargıtay İçtihatları Işığında Bir Değerlendirme)

Stopaj ve KDV Yükümlülüğünün Taraflar Arasındaki Dağılımı

(Yargıtay İçtihatları Işığında Bir Değerlendirme)

Stopaj ve KDV yükümlülüğünün taraflar arasındaki dağılımı işyeri kira sözleşmelerinde hem borçlar hukuku hem de vergi hukuku bakımından birlikte değerlendirilmesi gereken temel bir sorundur. Bu sözleşmelerde kira bedeline bağlı olarak ortaya çıkan mali yükümlülüklerin hangi tarafa ait olduğunun belirlenmesinde yalnızca mevzuat hükümleri değil, aynı zamanda Yargıtay içtihatları da belirleyici rol oynamaktadır. Özellikle kira bedelinin net ya da brüt olarak kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı ve sözleşmede vergisel yükümlülüklere ilişkin açık bir düzenleme bulunup bulunmadığı, uyuşmazlıkların çözümünde esas alınan kriterlerdir.

Kiraya verenin gerçek kişi olduğu durumlarda kira geliri Gelir Vergisi Kanunu kapsamında gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmekte ve bu vergilendirme stopaj yöntemiyle gerçekleştirilmektedir. Bu sistemde verginin mükellefi kiraya veren olmakla birlikte, verginin kesilip ödenmesinden sorumlu olan taraf kiracıdır. Kiracı, kira bedeli üzerinden hesaplanan stopaj tutarını keserek vergi dairesine yatırmakta ve kalan kısmı kiraya verene ödemektedir. Ancak bu genel çerçeve, kira bedelinin sözleşmede nasıl kararlaştırıldığına göre farklı sonuçlar doğurmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.04.2024 tarihli, E. 2023/2012 K. 2024/1733 sayılı kararında kira bedelinin niteliğinin belirlenmesinde sözleşme hükümlerinin esas alınması gerektiği açıkça ifade edilmiştir. Bu kararda, kira bedelinin net veya brüt olduğuna ilişkin açık bir düzenleme bulunmadığı hallerde kira bedelinin brüt kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Buna karşılık sözleşmede kira bedelinin net olarak belirlendiğinin anlaşılması halinde kiracının stopaj kesintisi yapamayacağı kabul edilmiştir.

Aynı doğrultuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.05.2024 tarihli, E. 2023/2158 K. 2025/5848 sayılı kararında da sözleşmede kira bedelinin net olduğuna dair açık bir hüküm bulunmadığı durumda kiracının stopaj kesintisi yaparak ödeme gerçekleştirmesinin hukuka uygun olduğu ve bu ödemenin eksik ifa olarak değerlendirilemeyeceği vurgulanmıştır. Bu karar, işyeri kiralarında sıklıkla karşılaşılan stopaj kesintisinin eksik ödeme sayılıp sayılmayacağına ilişkin tartışmaları açıklığa kavuşturmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.01.2025 tarihli kararında kira sözleşmesinde stopajın kiracıya ait olduğuna dair açık bir düzenleme bulunmadığı hallerde kiracının bu yükümlülükten ayrıca sorumlu tutulamayacağı ifade edilmiştir. Bu kararda, kira bedelinin net ya da brüt olduğunun açıkça belirlenmemesi halinde brüt kira kabulünün esas olduğu ve kiracının sözleşmede kararlaştırılan bedel dışında ek bir ödeme yapmakla yükümlü olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.

Kiraya verenin tüzel kişi olduğu durumlarda stopaj uygulaması sona ermekte ve kira bedeli üzerinden katma değer vergisi uygulanmaktadır. Bu durumda kira bedelinin KDV dahil veya hariç olarak belirlenmesi sözleşmeye bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.12.2025 tarihli, E. 2025/2158 K. 2025/5848 sayılı kararında kiraya verenin hukuki statüsündeki değişikliğin kira bedelinin belirlenmesinde doğrudan etkili olduğu kabul edilmiştir. Kararda kira bedelinin net kira üzerinden belirlenmesi ve buna KDV eklenerek toplam ödeme yükümlülüğünün tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Aynı kararda fatura düzenlenmemiş olmasının kira alacağının talep edilmesine engel teşkil etmeyeceği vurgulanmıştır.

Kiraya verenin statüsünün değişmesi halinde uygulanacak vergi rejimi de değişmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.10.2023 tarihli kararında kira sözleşmesinin yorumunda yalnızca sözleşme metninin değil, kiraya verenin vergi hukuku bakımından sahip olduğu statünün de dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Bu yaklaşım, kira ilişkilerinde vergisel yükümlülüklerin statüye bağlı olarak değişebileceğini göstermektedir.

Vergisel yükümlülüklerden kaçınmak amacıyla gerçek kira bedelini yansıtmayan sözleşmeler düzenlenmesi de uygulamada önemli bir sorun alanıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.05.2018 tarihli kararında, taraflar arasında aynı tarihli iki ayrı kira sözleşmesinin bulunduğu ve bunlardan birinin düşük bedelli olarak düzenlendiği uyuşmazlık konusu yapılmıştır. Yargıtay, düşük bedelli sözleşmenin vergi idaresine sunulmak amacıyla düzenlendiğini ve tarafların gerçek iradesini yansıtmadığını kabul ederek muvazaalı olduğuna hükmetmiştir. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde gerçek kira bedelini içeren sözleşmenin esas alınması gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay içtihatlarının birlikte değerlendirilmesi sonucunda kira sözleşmelerinde vergisel yükümlülüklerin belirlenmesinde temel ölçütün sözleşme olduğu, ancak sözleşmenin yorumunda tarafların gerçek iradesi, kiraya verenin hukuki statüsü ve vergi mevzuatının birlikte dikkate alınması gerektiği anlaşılmaktadır. Kira bedelinin net ya da brüt olduğunun açıkça belirlenmemesi halinde brüt kira kabulü esas alınmakta, bu durumda kiracı tarafından yapılan stopaj kesintisi hukuka uygun kabul edilmektedir. Buna karşılık kira bedelinin net olarak kararlaştırıldığı ve vergi yükümlülüğünün kiracıya ait olduğunun açıkça düzenlendiği hallerde kiracı, kira bedeline ek olarak vergileri de üstlenmektedir.

Sonuç olarak işyeri kira sözleşmelerinde stopaj ve katma değer vergisi yükümlülüklerinin hangi tarafa ait olduğunun belirlenmesi, yalnızca sözleşmesel bir mesele değil aynı zamanda önemli vergisel sonuçlar doğuran bir konudur. Bu nedenle sözleşmelerin hazırlanması aşamasında kira bedelinin niteliğinin açıkça belirlenmesi ve vergisel yükümlülüklerin tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi halde ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda Yargıtay içtihatları doğrultusunda değerlendirme yapılacak ve çoğu durumda sözleşmede açık hüküm bulunmamasının sonuçları belirleyici olacaktır.