TMK 194 Kapsamında Yapılan Aile Konutu Bildirimi Daha Önce Verilmiş Tahliye Taahhütlerini Geçersiz Kılar mı?

TMK 194 Kapsamında Yapılan Aile Konutu Bildirimi Daha Önce Verilmiş Tahliye Taahhütlerini Geçersiz Kılar mı?

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, eşlerden biri tarafından yapılan kira sözleşmesinde diğer eş, kiraya verene yapacağı bildirim ile sözleşmeye taraf olabilmekte ve bu bildirim sonrasında eşler birlikte kiracı sıfatını kazanmaktadır. Bu düzenlemenin amacı, aile konutunun korunması ve eşlerin barınma hakkının güvence altına alınmasıdır. Ancak bu koruma mekanizmasının, daha önce geçerli şekilde kurulmuş hukuki işlemler üzerindeki etkisi, uygulamada ciddi uyuşmazlıklara neden olmuştur. Özellikle kiracı eş tarafından, diğer eş henüz TMK m.194 kapsamında kiraya verene bildirimde bulunmadan önce verilmiş olan yazılı tahliye taahhütlerinin, sonradan yapılan aile konutu bildirimi ile geçersiz hale gelip gelmeyeceği konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında farklı kararlar ortaya çıkmıştır.

Bazı kararlar, aile konutu bildiriminin etkisini geniş yorumlayarak daha önce verilen tahliye taahhüdünü geçersiz sayarken; bazı kararlar ise bu bildirimin yalnızca ileriye etkili olduğu ve geçmişte geçerli şekilde doğmuş hukuki işlemleri ortadan kaldırmayacağı yönünde değerlendirme yapmıştır. Yargıtay 3. HD’nin, 20.10.2025 tarihli kararında[1] bu husus irdelenmiştir. Bölge adliye mahkemeleri arasında ortaya çıkan uyuşmazlık, kira sözleşmesinde başlangıçta taraf olmayan eşin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca kiraya verene yapacağı “aile konutu bildirimi”nin, kiracı eş tarafından daha önce verilmiş olan yazılı tahliye taahhüdü üzerindeki etkisine ilişkindir. Sorunun özü, sonradan yapılan bildirimin, bildirimin yapılmasından önce geçerli şekilde doğmuş bulunan tahliye taahhüdünü geriye etkili olarak hükümsüz hale getirip getirmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığa konu kararında, tahliye taahhüdünün hukuki niteliğini ve aile konutu bildiriminin etkisini ayrı hukuki kurumlar olarak değerlendirmiştir. Bu kapsamda tahliye taahhüdünün, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin tek taraflı ve yenilik doğurucu nitelikte bir borçlandırıcı işlem olduğu; geçerliliğinin ise kurulduğu andaki koşullara göre belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu doğrultuda, taahhüdün verildiği tarihte kiracılık sıfatının yalnızca sözleşmeyi imzalayan eşe ait olduğu, diğer eşin henüz TMK m.194/4 kapsamında kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmediği durumlarda, yapılan tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olduğu kabul edilmiştir. Zira bu aşamada kiraya veren bakımından doğmuş olan hukuki durum, kazanılmış hak ve hukuki güvenlik ilkeleri çerçevesinde korunmaya değer bir nitelik taşımaktadır.

Öte yandan, sonradan yapılan aile konutu bildiriminin, sözleşmeye etkisinin ileriye yönelik olduğu, geçmişte tamamlanmış ve hukuki sonuçlarını doğurmuş işlemleri ortadan kaldırma etkisi bulunmadığı belirtilmiştir. TMK m.194/4 hükmü uyarınca yapılan bildirim, kiracı olmayan eşe sözleşmeye taraf olma imkânı tanımakta; ancak bu etki yalnızca bildirim anından sonraki dönem için sonuç doğurmaktadır.

Bu çerçevede Yargıtay, aile konutu bildiriminin, daha önce kiracı tarafından verilmiş ve hukuken geçerli şekilde doğmuş bulunan tahliye taahhüdünü geriye etkili olarak ortadan kaldırmasının mümkün olmadığı sonucuna ulaşmıştır. Aksi yöndeki kabulün, hukuki işlemlerin geriye yürümezliği ilkesine, kazanılmış hakların korunmasına ve hukuki güvenlik ilkesine aykırılık teşkil edeceği ifade edilmiştir. Bu yönüyle Yargıtay, tahliye taahhüdünün geçerlilik değerlendirmesinin verildiği tarihteki hukuki duruma göre yapılması gerektiğini açık biçimde ortaya koymuştur.

[1] Yargıtay 3. HD, T. 20.10.2025, E. 2025/3374, K. 2025/4997, Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2025/3374 K. 2025/4997 T. 20.10.2025