Yapı Kooperatiflerinde Feridileşme (Tapu Devri) ve Tasfiye Süreci | 1163 Sayılı Kanun

Yapı Kooperatiflerinde Feridileşme (Tapu Devri) ve Tasfiye Süreci

Yapı kooperatiflerinin nihai hedefi; ortakların katkılarıyla arsaları temin etmek, inşaatları eksiksiz tamamlayarak yapı kullanma izin belgesini (iskânı) almak ve bağımsız bölümlerin mülkiyetini ferdi olarak (kat mülkiyeti kütüğünde) ortaklar adına tapuda tescil ettirmektir. Ferdi mülkiyete geçişle birlikte kooperatif amacına ulaşmış sayılır ve kanuni tasfiye sürecine girer.

1. Feridileşme (Ferdi Mülkiyete Geçiş) Nedir ve Nasıl Yapılır?

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu m. 81 f. 2 açık hükmü uyarınca; yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konut veya iş yerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılma (infisah) sürecine girer.

1. Yasal Süre Sınırı

Kanun m. 81 f. 2 gereğince konut kooperatiflerinde; yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlerinin sonuçlandırılması zorunludur.

1. Tapu Devrinin Ön Koşulları

1. Şerefiye ve Mali Yükümlülüklerin Tasfiyesi: Ortaklar arasında bağımsız bölümlerin konum, kat, cephe ve manzara farklılıklarını dengeleyen "şerefiye" bedellerinin kesinleşmiş ve ödenmiş olması gerekir. Kooperatife vadesi geçmiş borcu bulunan ortaklara karşı yönetim kurulu tapu devrini bekletme (hapis/ödemezlik def'i) hakkını ileri sürebilir.
2. Kura ve Tahsis: Bağımsız bölümler, genel kurulda onaylanan kura çekimi veya tahsis listesi uyarınca belirlenir.
3. Mülkiyetin Geri Alınamazlığı: 1163 sayılı Kanun m. 81 f. 2'nin emredici kuralı uyarınca; amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş kooperatiflerden sonradan çıkan veya çıkarılan ortağın konutu, çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; bu eski ortaklar yalnızca sonradan doğabilecek tasfiye masraflarına katılırlar.

1. Amacın Değiştirilmesi ve İşletme Kooperatifine Dönüşüm

Tescil işlemlerinden sonra kooperatifin mutlaka dağılması gerekmez. Kanun m. 81 f. 2'deki değişiklik uyarınca; tescil işleminden sonra genel kurul kararıyla anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacı (örneğin site işletme, bakım ve onarım kooperatifine) dönüştürülürse dağılma hükümleri uygulanmaz ve tüzel kişilik devam eder.

2. Tasfiye Süreci ve Aşamaları

Amacın değiştirilmediği hallerde yapı kooperatifi kanun gereği dağılır ve tasfiye aşamasına geçer.

1. Tasfiye Halinin Sicilde Tescili ve Tasfiye Memurları

• Kooperatif unvanına "Tasfiye Halinde" ibaresi eklenir ve ticaret siciline tescil ettirilir.
• Tasfiye memurları genel kurulca seçilir; atanmadığı takdirde görevi mevcut yönetim kurulu üyeleri yürütür. Tasfiye memurları, tasfiye işlerini bir an önce sonuçlandırmakla yükümlüdür.

1. Alacaklılara Çağrı ve İlanlar

Tasfiye memurları kooperatifin malvarlığını tespit eder, envanter çıkarır ve alacaklıları kooperatife başvurmaya çağırmak üzere Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde birer hafta arayla üç kez ilan yapar. Bilinen alacaklılara ayrıca taahhütlü mektupla bildirimde bulunulur.

1. Borçların Ödenmesi ve Kalan Malvarlığının Dağıtımı

Kooperatifin kamu borçları (SGK, vergi), müteahhit veya piyasa borçları ödendikten sonra kalan nakit ve ayni mevcuttan; ortakların yatırdıkları paylar ve anasözleşmede öngörülen tasfiye payları oranında iadeler yapılır.

3. Tasfiyenin Kapanması ve Sicilden Terkin

Tüm tasfiye işlemleri tamamlandıktan sonra tasfiye memurlarınca kesin tasfiye bilançosu düzenlenir. Genel kurul toplanarak tasfiye sonu bilançosunu onaylar, tasfiye memurlarını ibra eder ve kooperatifin kapanışına karar verir.

Bu kararla birlikte ticaret siciline başvurularak kooperatifin kaydı sicilden terkin edilir. Terkin ile kooperatifin tüzel kişiliği tamamen sona erer.

4. Ek Tasfiye (İhyâ) Davası

Kooperatif ticaret sicilinden terkin edildikten sonra dahi; ortaklar adına tescil edilmemiş unutulmuş bir taşınmazın bulunması, kooperatif lehine veya aleyhine devam eden ya da yeni açılması gereken bir davanın ortaya çıkması halinde, Türk Ticaret Kanunu m. 547 yollamasıyla Asliye Ticaret Mahkemesinde ek tasfiye (kooperatifin ihyâsı) davası açılarak tüzel kişilik sınırlı bir süre için yeniden canlandırılabilir.

Yapı kooperatiflerinde iskânın alınmasından ferdi tapuların ortaklara intikaline ve nihai tasfiyeye kadar olan dönem, mülkiyetin tescili ve vergi/harç yükümlülükleri açısından hukuki uzmanlık gerektiren hassas bir süreçtir.